资源描述：
《项目产品建议报告郑州产品建议.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、郑州国际社区产品规划一、项目概况项目建设基本指标用地面积131.05亩其中红线内面积98.986田可利用基地面积70田地上总建筑面积46216.6平方米地下建筑面积未定用于地下车库建设，停车泊位1个/户容积率0.7绿化率35%建筑密度25%建筑限高18米说明：按照0.7的容积率来计算二、项目定位1、市场总体定位：低密度生态商务型社区2、经济效应最大化原则档次定位：塑造高端产品形象，树立郑州国际人士标杆社区3、客源定位•40岁左右事业有成、政府要员、高科技企业骨干等城市上流阶层。•郑州区域内的客户占60%,郑州市外的客户占40%。•自住为主，投资为辅。三、项目产品定位1、
2、产品定位遵循的基本原则•遵循项目定位原则•遵循产品差异化原则•遵循市场发展原则•遵循区域协调原则•产品均好性原则•地块自身属性及相关限制性原则•营销的整体性原则2、项目产品定位根据项目产品定位的多项原则，确定本项目的产品为:叠加式别墅四、产品户型配比建议1、类比楼盘户型面积配比联盟新城户型、面积调査对比表表5-1联盟新城户型类型广23*23*24*24*24*24*25*25*2户型面积90.5m2194.3nf150m2217.61nf217.2m2200.54nf254.06m2352.8nf376m2户型比例4%32%8%3.2%9.6%3.2%9.6%6.4%0
3、.8%销售概况100%90%75%75%90%75%75%50%0注明：数据为联盟新城一期2、户型面积配比原则•区域产品差异化原则•销售快速化原则•户型多样化原则•档次与定位相匹配原则•客户适应化原则3、户型面积配比•叠加别墅户型面积配比户型面积80nf120rrf140rrf160rrf房型_房二房三房户型配比4%5%10%15%户数20户17户28户38户总户数180rrf195rrf210nf230nf255叶四房五房25%20%15%4%2%56户41户29户7户3户239户注明：户型配比是按照建筑面积计算（总建筑面积扣除商业面积4000rrf,会所建筑面积20
4、00nf）六、产品类型销售均价建议根据项目的定位、同类产品市场类比价格、实际周期确定本项目的预期销售均价（条件是郑州市场未来两年维持平稳发展态势）为:类型内容袪加别董商铺部分车库会所销售均价5000元/冊8000元/耐80000元/个/销售面积40216.6nf4000nf9170耐2000nf说明：车位按照30平方米/个计算，车库配比按照1:1。七、项目经济效益分析1、项目情况表项目基本情况表—红线内用地面积66,02498.986二可用基地面积48,02472三容积率0.7四地上建筑面积46,217叠加别墅40,217临街商铺4,000临街2层独立商铺公建（会所等）
5、2,000不可售五地下建筑面积9,170不计容积率地下室停车库9,17030平方米/个,306个车庫/绿化面积16,808不计入总建面积绿化率：35%25%七总建筑面积55,3872、项目开发称本汇总项目开发成本汇总表序号项目单价（元/平方）总价（万元）比例（%）备注—土地费用1280.935920.0031.02%二前期开发费1941074.505.63%三基础设计费1981096.655.75%四建筑安装费用10715933.6231.10%1叠加别墅9503820.5720.02%2地下车库16501513.057.93%3会所1200240.001.26%含装
6、修费用4商铺900360.001.89%五配套设施费用180996.965.22%六预备费182.030.95%二至五的2%七管理费用273.051.43%二至五的3%八销售及广告费用1545.388.10%按销售总收入的6%九其他费用772.694.05%如公关等费用，按销售总收入的3%十财务费用1287.066.74%一至五的70%,利率以6.12%计,暂计2年十开发成本汇总3445.2319081.95100.00%3、开发周期安排项目合计（万元）时间进度05年4季度06年1季度06年2季度06年3季度06年4季度07年1季度07年2季度地价592030%1776
7、30%177630%177610%592前期开发费107450%53750%537基础设计费用109750%54850%548建筑安装费用593420%1,18720%1J8730%1,78030%1,780配套设施费用99710%10010%10010%10020%19920%19930%299预备费1826%1113%247%1314%2615%2822%4023%42管理费用27310%2710%2710%2720%5520%5515%4115%41销售及广吿费用154520%30940%61825%38610%1555%77其他费
