2014连云港灌南县富强尚品项目定位营销策略报告

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1、灌南项目中国·连云港灌南县富强尚品项目定位营销策略报告构成机构常州构成全程房地产经纪有限公司RealEstateBrokerageCo.,Ltd.Changzhouconstitutethewhole2010/11/13项目定位营销策略市场分析思考路径Part2：项目定位Part3：营销策略项目研判产品定位客户定位产品策略产品启动建议平面展示营销节点Part1：市场分析宏观经济分析竞争性分析客户分析Part1:市场分析市场分析宏观经济分析※客户分析竞争性分析※※灌南县宏观分析灌南县隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港

2、市南部。濒临黄海，四市交界，东与盐城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻。灌南县隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港市南部。濒临黄海，四市交界，东与盐城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻。县域总面积1041平方公里，辖18个乡镇，245个村，总人口72.7万人，有“海西古国，二郎故居”之称。新安镇是灌南县城所在地。新安镇总人口12.8万，辖区面积74平方公里，是灌南县政治、经济、文化中心，各项社会事业发展迅猛，环境优美如画，区位优势明显，发展前景广阔。灌南县地处苏北平原，温和的气候和地

3、理环境，是国家商品粮和优质棉生产基地，有名的“泡桐之乡”、“杨木之乡”和“蘑菇之乡”。GDP发展情况2009年末，灌南全县地区生产总值95亿元，同比增长16.5%，高于全国增幅7.3个百分点；三产结构由2001年的“42.2：30.4：27.4”优化为“32.8：36：31.2”，第一产业比例明显降低，第二、第三产业则相应增加；按户籍人口计算，人均生产总值为5433元，同比增长13.1%。综合实力显著提升，三产结构趋于优化，经济总量和人均水平发生质的提升，尤其是最近两年，经济增长尤为迅猛。灌南县宏观分析结构调整灌南县地区

4、生产总值持续快速增长，特别是06、07两年，经济发展速度惊人，地区生产总值增长率分别达到18.25%和16.39%，远远高于全国及江苏省的平均水平；第二、第三产业引领经济发展，带动居民消费水平的逐步提高。随着经济的快速稳步发展，灌南县有望摆脱在江苏省各县级市中的落后地位，经济的发展及区域地位的逐步提高有助于吸引外来投资，推动房地产业的发展。灌南县宏观分析固定资产投资规模进一步扩大，房地产开发投资势头强劲。2009年，全县固定资产投资持续去年的高速上升势头，全年完成全社会固定资产投资156亿元，同比增长32.3%，其中房地

5、产开发完成投资6.71亿元，占固定资产投资的比重由2005年的3.48%增加到2009年的4.3%。民间投资保持了强劲增长势头，已成为全县固定资产投资的重要支柱。全年完成投资309792万元，同比增长45.48%，增幅居四县第一；占全社会投资的86.61%，比上年同期提高6个百分点。固定资产投资自2006年以来，灌南县的固定资产投资规模大幅度扩张，2006年和2007年的增幅分别达到55.4%和56.3%，但房地产投资逐渐增加，但还是在固定资产中所占比例较低。在灌南县的下一步发展中，房地产投资的规模将逐渐扩大。灌南县宏观

6、分析经济发展近年来，改革开放给我镇经济发展注入了新的活力，乡镇企业蓬勃发展。现有集体、私营及个体工业企业500余家。主要有轻工、化工、服装、建材、木材、机电、食品、饮料等行业，形成了一个具有地方特色的工业体系，拥有苏北地区较大的绝缘材料生产企业灌南县福达绝缘材料有限公司。专门生产防伪铝塑料盖及铝氧化装饰品企业连云港银光包装制品有限公司。近年来，兴办了外商独资企业连云港丹尼尔精细化工厂有限公司等一批上规模的企业。灌南县宏观分析市场分析宏观经济分析※客户分析竞争性分析※※现场调研内容项目名称东方红新村物业公司开发公司物管处物

7、业管理费平方米/月园林风格简约、现代，但效果极差建筑风格欧式简约、自然风格SLOGAN（口号）阳光别墅式雅居/独栋华住产品数据面宽8-11米进深11-13米地下室高度无露台面积5.9-19平方米花园面积20-80平方米地下室面积无（第一代别墅）建筑面积185-274平方米主卧、客厅朝向正南向道路宽度约5米后续开发规模及类型二期，待建智能化水平无，简单管理其他无外观亮点总占地面积16公顷，总规模11.5万㎡供应量无现销售区域全部价格15000销售情况95%竞争案例分析-东方红新村位于灌南主城区以东，新莞北路与新海路交叉路口

8、，毗邻灌南二院与灌南县实验中学。距离市中心5分钟车程。项目占地30亩，分两期开发，一期于2007年开盘，目前一期已经建成交付，二期待建。一期产品总计81栋别墅，其中独栋25栋，双拼24栋，4-6联排32栋。小区整体建筑为欧式风格，外立面仅贴瓷砖，部分涂料，颜色以红白为主，比较单调。小区内部没有景观绿化，仅房屋前后种植