安阳天瑞尚品项目营销战略

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1、「天瑞尚品」项目营销战略与策略报告关于豪宅与户型调整建议什么是“豪宅”？从本质上说，居住是对生存空间的占有和享用。对照中国与国外在城市化率、公路密度、城市人均公园面积、城市高尔夫人口、人均拥有游艇数等方面的巨大差距。中国人具有与生俱来的对土地和房子的感情和激情。豪宅就是高度密集地占有生存资源的房子，那么严格意义上的豪宅就是金字塔塔尖的极少一部分。豪宅营销就是要把享有生存资源的差别，展示给金字塔尖的极少一部分人。3天瑞尚品“豪宅”价值指标分析豪宅价值指标天瑞尚品现状分值结论核心地段次中心区／区域土地资源稀缺交通便利，5分钟车程到城市商业中心★★★★☆区域认知度一般

2、，没有形成高尚豪宅居住氛围，但可以通过营销引导稀缺资源教育配套资源毗邻城市中心广场★★★★☆教育、毗邻城市中心为营销可发力之处优质产品市场常规户型，产品特色不明显建材用材、园林未定可可优质产品靠拢★★★☆☆需弱化户型特色，可通过建材用材、精细园林等强化产品特色本项目具备“豪宅”的资质，但需弱化明显的短板项——户型4由于目前瑞安商品房市场供应量稀缺，本项目在此“数年难遇”的市场空白点时切入市场，有机会引领、代表市场，有机会占此“供应量稀缺”之“土地资源”空档，走豪宅路线。同时，由于项目没有正式动工，我们有机会将原户型设计方案推倒重来，重新设计大户型推出市场，做“真豪

3、宅”！但，我们是否真的需要舍弃原设计方案，重头再来呢？5很明显，除“户型优化”一指标外，其他数项指标显示“保留或小改动户型”优于“户型大调”保留或小改动户型大调整户型开发周期短长机会成本大小政策风险小大资金运用成本高低户型优化劣优售价预期1500015000-17000“15000/M2”已比市场最好的二手房12000/M2高了3000/M2，很明显15000/M2已是一条分水线，甚至可能已触及“天花板”，户型大调对售价不会产生太大的影响，但整个形象定位至关重要，客户愿意为15000/M2的豪宅买单，但不一定会此价位的“精品住宅”买单。6关于“豪宅”与“调户型”小

4、结1.概念需明确“豪宅”不等于“大户型”，只要不是与“豪宅”概念认知上有巨大分歧的“小户型”，营销上皆可走豪宅或“伪豪宅”路线。2.户型调整的意义将原设计推倒重来，重新定义大户型无疑会有机会为本项目豪宅定位做到“顺理成章”，但本项目另一限制：规模同样会制约着项目走“真豪宅”路线。结合开发周期、时间成本、机会成本、政策风险等众多因素的考虑：在不影响总体开发进度的前提下，作户型的必要调整、优化为上策。3.尊重当地法则户型设计、调整为设计院之强项，世联对户型建议的调整只从市场及消费者心理研究方面入手，涉及到调整之可行性及是否受规划及当地法规之约束仍以法规为主。7户型调整

5、建议1：补缺——1、2号楼A1、B1型起居室增加阳台。1、2号楼户型调整重点：起居室阳台阳台阳台45008户型调整建议2：突破——1、2号楼A2、B2型部分客厅上下打通，做部分小复式260M25200交房时留空交房时提供璇梯1、2号楼户型调整重点：小复式销售时必须提供样板房若选择小复式单价上可适当给予优惠（价格表制作时体现）9本项目形象定位原报告中的项目形象定位:“新城中央领袖官邸”期望通过户型拼合产生300M2左右的大宅，引领瑞安财富最上层人士购买，强调的是“拔高形象搏高价”形象定位:新城中央·领袖官邸精神层面:——瑞安中心区豪宅生活典范项目属性:——坐拥城中央

6、，私享好生活11现理清思路，结合本项目现状，项目形象可作第2备选（仍坚持保留豪宅定位）形象定位调整依据:1.突出项目资源优势：教育配套——学府；2拔高项目形象——公馆3.引领消费者对区域的接受度，给予其新的展望，保留“新城中央”。形象定位:新城中央·学府公馆精神层面:——坐拥城中央，私享好生活项目属性:——瑞安新中心区豪宅生活典范12广告示意天瑞尚品-瑞安新中心区豪宅生活典范-13“好房子”标准关于“好房子”“房子”本属一个名词，它是一个非常具象的物体，但“好房子”在温州、在瑞安它可以被赋予更多、更可想象的空间，尤其是在天瑞、在本项目，它可以是——1.天瑞品牌的背

7、书——“好房子，天瑞造”；2.一个物理属性的定义，硬件过硬——产品、园林、配套；3.一个精神属性的定义，服务过硬——物业管理、销售服务管理等。15“好房子”营销发力点1：“好房子”与品牌关联关键行动1：《好房子白皮书》建立好房子十大标准举办“好房子白皮书新闻发布会”（与企业品牌同时推广）16“好房子”营销发力点2：“过硬”硬件展示（一）关键行动2：调整外立面原设计方案定位与“牛津大学”相仿，但色彩搭配、用料方面略显保守，不容易体现“高品质”；建议适当调整外立面，重新选材，多用客户容易感知到的材质，如“石材、花岗岩、大线条贴砖、钢构等”；注意细节的展示，如：阳台围栏

8、、窗户用料