201403_湖南衡阳中航城市花园营销拓盘报告

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1、地产航母，领军衡阳——中航·城市花园营销策略报告湖南中原事业六部·衡阳项目组HengYang,2014.03.05一次改变衡阳城市发展的航行中航·城市花园衡阳第一城中国航空工业集团120亿巨资、2000亩占地、240万平方米大城用造飞机的实力，再造一座新城AnalyzeSystem报告体系>>【项目目标解析】>>【项目问题剖析】>>【同类案例借鉴】>>【项目价值提炼】>>【项目定位思考】>>【项目营销思考】目标之硬指标：价格目标：整体保证与市场价格均衡，项目价格稳步增长；解读：保价求升！速度目标：实现24个月销售

2、超1600套目标：每个月月均去化66套，区域暂无先例！解读：超高速！目标之软指标：影响力目标：奠定项目区域领导者地位；代言区域，制造大盘影响力，为后续开发奠定基础；解读：树立标杆品牌目标：为中航品牌贡献力量，提升中航在高端物业，区域开发，综合体开发话语权；解读：拉升品牌目标分解：超速度，区域暂无先例稳步增长制造影响力，树标杆拉升中航品牌形象核心目标以上目标实现后的结果在完成项目上述目标的道路上本项目面临【四座大山】的阻挠…..宏观市场调控+衡阳楼市影响+竞争市场影响+项目自身因素AnalyzeSystem报告体系

3、>>【项目目标解析】>>【项目问题剖析】1、全国宏观市场调控2、衡阳楼市发展分析3、项目区域竞品分析4、项目自身存在的问题>>【同类案例借鉴】>>【项目价值提炼】>>【项目定位思考】>>【项目营销思考】第一座大山全国宏观市场调控>>全国宏观政策解读2013年全国调控政策不断，但保刚需仍是大前提；投资、投机性需求进一步遭受打压，政策的叠加效应将逐步、深入的影响地产发展。最近召开的两会更是对市场的投资打击加强，房产税，银根紧缩都将让调控的形势再度升级。限购5月31日禁三套房、二套房仅一半省直公积金贷款政策目前实行“保

4、一限二禁三”，单笔贷款金额最高50万元。限贷3月1日长沙实施住房公积金新政已有120平方米以上住房，不得申请住房公积金贷款。11月26日二套房首付65%首套房在90㎡（不含）以上的家庭，在市内六区贷款购买第二套住房最低首付比例提高至65%。12月14日二套房贷款不再即刻可办第一套房公积金贷款结清后，再申请第二套房公积金贷款不再“即刻可办”，时间间隔将拉长至6个月。限价4月1日湖南版"国五条"商品住房价格控制在城镇居民人均可支配收入扣除居民消费价格上涨后的实际增幅以下。5月21日“高价地”频发地区将约谈相关责任人溢

5、价率超过50%的地块须上报，对“高价地”频发地区将约谈相关责任人。房产税3月1日湖南将在湘潭市启动房地产税改革试点改革对象涉及企业和事业单位，暂不涉及个人房产，具体实施时间还未定10月9日383方案明确提出积极推进以房产税和消费税为主的地方政府主体税建设，扩大房产税试点范围，尽快完善相关制度，一定过渡期后全面推开11月25日湖南不试点房产税房产税不是降价利器遗产税4月份《关于深化收入分配制度改革的若干意见》在适当时期开征遗产税9月14日以房养老作为金融养老、以房养老的方式之一，我国将试点开展老年人住房反向抵押养老

6、保险。10月30日遗产税近期推不出来公平性难保证。全国一二线城市由于需求较大楼市价格逐渐走高，但是三四线城市由于供需矛盾逐渐凸显，不排除个别三四线城市、个别项目会崩盘。>>全国楼市情报分析全国一二线城市楼市价格逐渐走高，究其原因是这些城市的土地供给是不够的，其人口聚集能力和产业聚集能力过强了，已经超过了正常的合理的区间了，供小于求，导致价格逐渐走高，而三四线城市由于过度开发，经济发展增速较慢，导致供需矛盾逐渐凸显，房价压力较大，个别三四线城市、个别项目或许会出现崩盘。通过对全国宏观市场分析可得出：1、2013年全

7、国调控政策不断，但保刚需仍是大前提；投资、投机性需求进一步遭受打压，政策的叠加效应将逐步、深入的影响地产发展。2、全国一二线城市由于需求较大楼市价格逐渐走高，但是三四线城市由于供需矛盾逐渐凸显，不排除个别三四线城市、个别项目会崩盘。3、总之，2014年中国房地产业机遇与危险并存，整体环境虽好，但是个别城市库存积压严重，盲目新增开发，或将面临大幅降价或崩盘现象。2014年将会是一个楼市分水岭！第二座大山衡阳楼市发展分析2013年，从住宅网签成交套数和成交面积来看，10月房交会，当月去化达到整年的最高峰，之后随着淡市

8、影响，成交一路下滑，到达2014年1月份，由于碧桂园开盘之后集中网签，使衡阳网签套数、网签面积再达到一个高峰，但是未来市场压力将会逐渐加大。>>衡阳楼市发展分析2014年之后，网签套数和网签面积与去年相比有所下滑。从成交均价和成交金额来看，受碧桂园网签数据的影响，2014年1月份的成交均价达到顶峰，为4460元/㎡，成交金额也仅次于13年房交会当月。就整体趋势来看，衡阳整