未来房价走势的几种猜想

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1、未来房价走势的几种猜想　　摘要：本文从我国的房价形式及针对调控房价的相关政策进行分析，结合国内经济形势，阐述了住房价格未来发展的几种可能，并对每种可能说明了原因，并提出了自己的观点。　　关键词：房通货膨胀泡沫　　　　一、我国现阶段房价形式及相关政策　　我国自1998年取消福利分房，推进货币化分配，实行房改以来，房价几乎是一个单边上涨的状态，即使是2008年的金融危机时期也只有小幅的下跌，但到了2009年却报复性上涨。　　对于高涨的房价，许多国际上通用的指标如房价收入比、租售比都显示房价有泡沫存在。针对屡创新高的房价，2010年4月国家颁布了最新调控房价的政策国十条，主要

2、从扩大保障房的建设力度和提高首付款比例以及贷款利率等等进行了规定。　　从微观经济学上分析，房屋作为商品其价格是由市场决定，即由供给和需求共同决定。国家的调控政策没有从根本上解决供需矛盾，通过限购、限贷以及提高贷款利率等手段都只是增加了交易成本。只有通过增加供给和减少需求才能有效地降低价格。所以，目前的调控政策没有直击高房价的要害，没有解决供需矛盾。通过增加交易成本的方式可以减少一部分投资需求，但要展现出调控效果，可能需要一段很长的时间。　　宏观方面，为了控制从2009年开始的通货膨胀，自2010年初央行多次提高存款准备金及存贷款基准利率。这使得市场流动性开始紧缩。许多企

3、业贷款难度加大。作为资金密集型行业，房地产行业的资金压力非常大。但是房地产行业的资金安全有和银行的资金安全有非常紧密的联系。国家不会坐视住房价格过度下跌，这样会影响到银行的贷款安全，不利于国民经济的稳定发展。　　　　二、对未来房价走势的几个猜想　　　　通过对调控政策的分析，结合我国目前所处的经济环境。住房价格的发展方向有以下几种可能。　　猜想一：通过国家严厉的调控措施和紧缩流动性的货币政策，房价停止上涨，并且部分城市有10%-20%的降幅。　　随着调控力度的加大，投资性需求进一步得到抑制，甚至有一部分投资性房源进入到三级市场作为二手房进行销售，进一步增加了供给。　　猜想

4、二：调控房价对经济的发展有一定的抑制作用，国家担心会影响国民经济的发展。调控后期放松了执行，房价有一定涨幅。　　在长期调控政策下，国内经济增长缺乏内生动力，需求一直难以拉动，并影响了其他产业的发展。后期放松了对调控政策的执行，房价开始恢复性上涨，部分城市甚至会出现像2009年年初的暴涨。　　猜想三：由于强有力的调控措施和人口红利的逐渐消失，住房实际的需求及消费性需求(买房用来自住)开始下降，房价开始下跌，进而引出一部分投资性住房集中挂牌出售，进一步增加了供给压低了房价，房价开始暴跌。会有30%-50%的跌幅。　　国内长期执行计划生育政策，农业人口向向城市的转移也开始放缓

5、，住房的实际需求开始下降。许多贷款购房者出现负资产。银行面临断供压力。　　猜想四：房价没有明显上涨，但是货币的购买力却逐渐缩水。相对于快速上涨的物价，房价如果没有涨的话，实际上就是下跌了。　　许多住房是通过银行按揭购买的，住房价格过度下降，可能引起断供使银行贷款存在风险。一旦银行坏账和不良贷款增加对于经济发展将会造成非常大的影响。这是国家不希望看到的，2008年金融危机时，国家通过各种政策鼓励购房，就是很好的例子。　　然而住房价格的确存在泡沫。如何能让存在泡沫的房价能够软着陆？可以通过增发货币，使货币的实际购买力下降。再通过调控政策使房价没有明显变化，则实际上房价是降了

6、。即通过一定程度的通货膨胀，逐渐夯实有泡沫的房价，挤出房价的泡沫部分，避免银行的断供风险，避免影响实体经济。　　如货币购买力下降20%-30%，房价没有变化的话，则实际上是下降了20%-30%，挤出适当的泡沫使房价回到合理的价格范围内。　　笔者认为第四种的可能性最大。从国际惯用的各种指标来看，我国房价存在泡沫是毋庸置疑的。作为发展中国家，一旦泡沫破裂，必将影响实体经济，使经济陷入长期低迷时期，错失宝贵的发展时期，这是国家不愿意看到的。所以国家会通过一定通胀所充实房地产泡沫，使房价泡沫破灭的风险逐渐变小，实现软着陆，保护国民经济安全。