浅谈我国未来房价的走势

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1、浅谈我国未来房价的走势班级：09房产1班姓名：宋嘉明学号：22号摘要：中国房地产业伴随着改革开放经丿力30多年的风雨力程，2003年起,房价总体上一路高攀。自2010上半年以来，在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下,连续出台的调控政策，调控效果并不明显，从目前的山场状况看，根据国家统计局近几个月公布的全国70个大屮城市房价指数情况看，全国大部分城市房价仍在上涨。所以我个人认为我国的房价在这两三年内不会迅速的下降。关键词：市场现状、房价、政策调控、走势一、我国

2、房地产市场的现状1・对住房的保障功能重视不够我国住房制度改革从实施之初就在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。在现行体制下，由土地产生的资产（源）性收益和大部分税费基本上归地方所有，加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策，各地政府在财政收入不足的情况下，只有利用土地出让筹集地方建设资金，土地收益在一些地区已成为典型的〃第二财政〃。而且我国还普遍以GDP增长率论政绩的干部考核体系，也使得地方政府在政绩冲

3、动下，或明或暗地支持土地出让金的持续上涨。在经济增长的冲动下，一些城市政府忽视了住房的保障功能。2•商品房结构不合理房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%-35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓所占比例较大，无法满足中低收人消费者的购房需求,引发房地产市场供求关系的失衡。3•人民币升值，通货膨胀近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行贷款利率、控制二

4、次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激热钱涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来儿年我国部分地区房地产市场的投机性需求仍将有所提高二、房价上涨过快的成因分析1•国民经济的增长从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入止相关。目而我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。2•政府土地供应的减少由于土地需求增加而供应减少，使土地价格迅速上升。土地价格的上升必然助涨房价的上升。3•信贷过

5、度的扩张02008年中央开始实施适度宽松的贷币政策以来，从供给的因素看，房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，使不少开发商捂盘惜售。在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。从需求的角度看，宽松的贷币政策增加了住房的需求，尤其是按揭贷款的优惠利率下调到历史最低水平时，买房者的还款负担降低。另外，宽松的贷币政策唤起市场对贷币贬值的预期，买房成为富裕阶层保持财富的一种选择。4•投机者的増加在高房价下，部分真实需求己经被逐渐挤

6、出市场，而为规避通货膨胀的投资需求以及外资投机者为了获得炒房利润的投机性需求逐渐增多。投资与投机需求壇多造成市场供求紧张，推动房价不断上涨，相当部分自住需求被挤出了房地产市场。5•开发成本的增加社会整体的物价水平上涨，导致开发成本的增加。建筑材料、商品房品质提高、管理费用等费用的増加拉高了整体的房价。三、我国目前房地产市的调控措施1・限购令（国八条）中央政府叮在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市木地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥冇一套；两次购房时

7、间需相隔两年以上；禁止公司购房。居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购两套住房；对于能够提供在木市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非木市户籍居民家庭，限购1套住房。在暂停在本市拥冇2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在木市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非木市户籍居民在木市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。2•新国五条：(1)各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨

8、过快、供应紧张的城市，耍在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。(2)完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。