我国农村宅基地使用权流转浅议

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1、我国农村宅基地使用权流转浅议摘要：随着市场经济的发展和农业人口向非农业人口转移，如今包括农村宅基地在内的农村建设用地隐性入市的现行已屡见不鲜，农村宅基地使用权流转过程中存在很多矛盾。本文根据我国农村宅基地使用权流转过程中产生的问题，分析其原因，进而提出完善农村宅基地使用权流转的制度设计。　　关键词：农村；宅基地；使用权；流转；制度设计　　2008年10月l2日通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出：土地制度是农村的基础制度。2008年12月31日发布的《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》再次指出：要建立健全土地承包经营权流转市

2、场，土地承包经营权流转。可见规范农村土地流转成为当前农村工作的重中之重。　　在计划经济和城乡二元经济结构的大背景下，农民与土地在经济上的不可分割性决定了他们没有也不可能将拥有的宅基地投入流转，而发育不充分的市场也没有消化农村宅基地的能力和胃口。随着市场经济的发展和农业人口向非农产业的大规模转移，包括农村宅基地在内的农村建设用地隐性入市的现象已屡见不鲜，农村宅基地使用制度的改革和完善势在必行。　　一、农村宅基地使用权流转现状　　（一）大量闲置情况严重　　按照现行法律法规规定，除国家征收征用、集体收回空闲宅基地外，农村宅基地只能在本集体经济组织内部之间进行流转，不得出租、转让给本集体以

3、外的成员。法律、政策对宅基地流转的严格限制，造成了宅基地的严重闲置和大量的非法流转。长久以来，我国农村数目巨大的宅基地被排斥在土地市场之外，并不作为市场要素，合法进入市场流转。宅基地闲置的类型有多种，主要有建新房不拆旧型、老宅基地过剩型、继承宅基地闲置型、迁出地宅基地闲置型、储备宅基地闲置型等。1据有关资料表明，目前全国2.4亿亩村庄建设用地中，“空心村”内老宅基地闲置面积占10%-15%。全国大约有1200万份宅基地和地上房产处于可转让但不能转让的闲置状态。2而且，据我国城市化进程的分析资料估计:今后20年全国每年有1200多万农村人口要转移到城镇地区。而以目前我国农村居民点人均

4、用地153平方米计算，今后20年，每年将有18.36亿平方米农村宅基地可能闲置不用。这是数量巨大的社会资源。如何节约社会资源，使闲置的宅基地在一定条件下通过流转得到充分利用，已成为急需研究解决的重大问题。　　（二）非法流转相当普遍近年来，随着经济社会的发展，特别是市场经济体制发展和城市化进程的加快，宅基地使用权流转的实践已突破法律和政策的限制，全国性的宅基地使用权流转己相当普遍，并且愈演愈烈。无论是经济发达地区还是经济欠发达地区，宅基地使用权流转都已大量存在，特别是城乡结合部是宅基地使用权流转的主要区域。这种流转主要通过非正常的宅基地隐形市场，主要表现形式有；买卖住宅连同宅基地使用

5、权一同买卖，地租包含在房价中；单独买卖宅基地使用权；出租住宅连同宅基地使用权一同出租，地租包含在房价中；单独出租宅基地使用权；以地易物，以地易房而转让宅基地使用权；以宅基地使用权进行联营联建，实际上是以宅基地使用权入股，建成后按一定比例分配房屋或联营加工；以住宅抵押债务、贷款连同宅基地使用权一同抵押；因赠与而转让宅基地使用权。”3　　（三）流转态势　　现实中大量存在着宅基地交易或变相交易的地下市场，目前宅基地的流转主要呈现出以下态势：一是发生的地域，主要是与城镇相邻近的农村以及风景秀丽、交通便利的地区，经济落后交通不便的地区鲜有发生。二是受让者主要为非本集体成员，转让者为集体成员，

6、集体成员出卖、租赁、赠与等方式占用集体给予本成员的宅基地资源。三是以租代让形式多元。随着经济的不断发展，土地逐渐减少，农村的宅基地也日显珍贵。尤其是在一些工业较为发达的镇，很多村民将房屋建成后，将房屋出租给外来人员或刚开始工作收入不高的上班族，以及附近的小商贩。　　二、农村宅基地土地流转原因　　（一）现行法律规定的缺陷　　法律规定的缺陷主要表现在两个方面，一是有关宅基地使用权的立法规范少，立法层次低；二是有关宅基地使用权的规范还存在着计划经济烙印，规范不够完善。目前我国涉及宅基地使用权的有效法律规范大多停留在部门规章层面，还没有上升到法律层面，立法层次低，而且规范的内容主要集中于农

7、村宅基地的行政管理方面，农民所享有的权利和权益规定甚少。　　（二）现行制度背离了用益物权　　现行农村宅基地使用权表现出很强的人身依附性和行政管理色彩，这种强调宅基地使用权严格人身限制性的结果便是确立农村宅基地使用权的不可让与性。同时物权作为私权，却过多地受到公法的干预。现行农村宅基地使用权制度缺陷的本质在于以归属为核心，不符合物权发展社会化、价值化的趋势。4宅基地资源的有限和稀缺性，宅基地的动态合理利用更显重要。　　（三）流转中的侵权隐患较大　　潜在的房产和宅基地使用