房地产估价风险分析与防范论文

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1、房地产估价风险分析与防范课程论文题目：房地产估价院系专业班级学生姓名学号任课教师2013年6月15日4引言：风险是人类历史上长期存在的客观现象。房地产估价活动和其他经济活动一样具有风险性。但是，房地产估价风险具有其特殊性。在一般经济活动中，人们所说的风险往往是指效益方面的不确定性，以及由于不确定性的存在使得经济活动主体的效益不确定。但是，房地产估价是与房地产相关的一项集政策性、技术性、地域性、时效性为一体的社会中介活动，不仅仅会带来估价机构和人员的风险，而且会对政府、经济活动涉及利益各方带来不同的风险。因此，充分认识房地产估价的风险成因及风险体

2、系，并积极防范和规避风险，是房地产估价工作的一个重要内容。一、房地产估价风险发生源估价风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。这种偏差，即风险的发生源，主要包括三个方面：①估价机构和人员。估价机构和人员法制观念不强、技术水平不高、缺乏执业道德等都会造成评估值与房地产真实价值的偏离，给经济活动主体以及未来的社会经济稳定埋下隐患。②经济活动主体。经济活动主体包括经济活动中涉及的利益各方，如土地出让中的国家、土地使用者：房地产交易活动中交易各方；房地产抵押活动中的抵押人和抵押权人等等。③估价技术。在实践中采用的估价方法都是

3、世界通行的成熟估价方法，但是在具体估价过程中估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力更是如此。因此，估价技术也是一个风险源。二、房地产估价风险体系房地产估价风险体系由政府面临的房地产估价风险、机构和人员面临的房地产估价风险以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。2.1政府面临的房地产估价风险经济稳定是政府的目标之一，包括经济增长、价格水平稳定。政府面临的房地产估价风险主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础之一，金融动荡往往会引发深重的社会灾难，

4、给社会经济带来动荡和不安。房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，过高估值的长期或大量的抵押贷款，会给金融机构在未来带来大量的呆坏账，影响金融机构的真实资产。金融一旦发生动荡，整个经济体系不可避免地会受到牵连，影响经济稳定。诸如20世纪80年代末日本的“泡沫经济”，1997年泰国开始的东南亚“金融危机”，无一例外与房地产价值估计过高有着一定的联系。42.2估价机构和估价人员面临的房地产估价风险估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表现在这几个方面：技术风险、政策风险、业务风险、经济风险。2．3经济活动主

5、体面临的房地产估价风险经济活动主体是指与估价对象房地产在估价目的条件下涉及的利益各方，比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益，在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益，房地产估价结果与市场价值的偏差会对他们产生影响。三、房地产估价风险防范与转移3.1政府规范各项政策为确保市场竞争的效率和公平，政府应该通过立法和执法，规范社会各角色的行为，惩治违法违规行为：为加强服务功能，政府有义务为社会提供基本的公共产品和信息服务，刨造和维护公开、公平的社会经济环境。房地产评估行政主管部门及房地产估价师协会是政府和从业机构之间的桥

6、梁，是房地产评估行业自我管理的实施者，对行业实行监管、惩处违法违规行为；整合评估业信息资源，为评估机构提供全方位的服务：制定符合实际的评估业相关的规章、评估标准。同时，要破除行业、地域壁垒，打破评估领域的垄断，创造公平、公开的市场竞争环境；打破社会公共信息资源独家垄断局面，真正实现信息资源共享。3．2规范和改善房地产估价师和估价机构管理制度我国实行房地产估价师资格认证制度、注册制度以及估价机构资质管理和估价机构等级认证制度。为了规避房地产估价人员和估价机构的风险，应建立房地产估价师等级制度、房地产估价机构和估价师业绩报告制度。通过房地产估价师考

7、试取得注册房地产估价师资格的人员是可以从事房地产估价业务的，这些人员只是一个初级资格，必须在取得资格后在估价机构承担一定的估价业务，方可独立从事估价业务。在此基础上设置高级房地产估价师和资深房地产估价师，促使估价人员不断学习和进取，提高自身素质和水平，降低估价风险。建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度，定期向管理部门报告期间的估价业绩，以便管理机构及时掌握估价机构和估价师的业务状态，并进而了解整个行业的状态。因此，对于符合条件的准许设立房地产估价机构，这对于降低来自估价机构给估价师带来的经济利益风险具有积极的意义。也就是说，将我国目前以机构管

8、理为核心的房地产估价管理延伸为以估价师管理为核心的管理体系。这种体系利于行业有序竞争，并激励估价师提高自身素质。在这种情况下，来自估价机构和估价人员的