新常态下房地产供需状况分析

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1、新常态下房地产供需状况分析陈靖中图分类号：F293.35文献标志码：A：1000—8772(2015)07-0039-03一、前言作为我国国民经济支柱产业之一的房地产业，自1998年房改以来一直保持快速发展势头。2014年以来，房地产市场随着我国经济的新常态进入了一个减速换档、提质增效的新阶段。在这个阶段，房地产市场表现为市场分化，房价涨幅放缓，房企利润下降，房价波动周期缩短的特点。这一新阶段的出现，表明我国房地产行业已经度过了住房普遍短缺、房地产市场消费者理性消费、房企理性开发及房地产产品质量进一步提升的时代。在中国经济进入新常态的宏观背景下，我国房地产业也应以目前社会经济发展阶段性特征为出

2、发点，保持战略上的平常心态来迎接房地产业的新常态。二、经济新常态下房地产发展现状评析房地产需求水平与国民经济发展水平及人均GDP水平之间呈现的是一种正相关的关系。从GDP增速与房地产发展的关系来看，当国家宏观经济增速保持在5%-8%阶段时，则房地产业发展表现为稳定发展状态。就我国2012年、2013年及2014年GDCP增速分别为7.7%、7.7%及7.4%来看，我国近三年来的房地产业均处于稳定发展阶段。从人均GDP与房地产发展的关系来看，当人均GDP水平在4000美元-8000美元时，房地产市场表现为平稳发展的特征。我国2014年人均GDP为7，000美元左右，表明我国房地产发展正处于以质量

3、为主，数量与质量并重的平稳发展阶段，该阶段的需求特征特征以改善性需求为主。三、经济新常态下房地产需求状况分析在经济新常态的宏观背景下，影响房地产市场需求有多种主客观因素。（一）城镇居住人口的增加随着我国城市化进程的不断加速，越来越多的人口涌向城市。据国家统计局数据显示，2012年末，我国城镇人口为71，182万人，占总人口数的52.57%；2013年末，我国城镇人口已达73，111万人，占总人口数的53.73%。即2013年末我国城镇居住人口比2012年末城镇居住人口多出1，929万人，这部分新增的城镇人口势必扩大了对城镇住房的需求量，如果按小康水平人均30平方米来计算，则解决这部分新增城镇人

4、口的基本性住房需求，至少需要新增5.79亿平方米住宅面积。（二）城镇居民收入水平的提高根据国家统计局数据显示，2013年全年城镇居民人均总收入29，547元。其中，城镇居民人均可支配收入26，955元，比上年名义增长9.7%。在城镇居民人均总收入中，人均工资性收入18，930元，占人均总收入的64.07%，比上年名义增长9.2%。2013年城镇居民人均可支配收入中位数为24，200元，比上年名义增长10.1%。城镇居民收入的增加，极大程度上刺激了对住房的消费需求，除因人口增加而增加的基本性需求外，城镇居民收入的增加很大程度上刺激了改善性需求的消费。如随着民民收入水平的提高，很多在房改之初买了小

5、户型的家庭，在步入中年，需要扩大住房面积。（三）消费者对价格的心理预期消费者的心理预期直接受房地产价格影响，通过影响投资需求达到对房地产价格的影响作用。如当房地产价格上升时，消费者往往会预期它还会上涨，纷纷买房，进而使得房地产的供求关系紧张推动了房地产价格的进一步上涨；反之，当房地产价格下跌时，消费者往往持观望态度，希望能买到价格更低的房子，从而使需求降低，同时也促使了房地产价格的继续下滑。在房地产市场行情低迷的情况下，消费者不合理的心理预期将会成为使房地产市场量价齐跌现象持续下去的原因之一。（四）国家各类调控政策房地产业作为我国经济发展的基础性、支柱性产业，对于国民经济的发展具有十分重要的影

6、响，因此一直以来，我国政府为保障房地产市场稳步、健康、规范地发展，适时地推出了一系列调控政策，如土地政策、财政政策、货币政策及住房政策等。另外国家的其他一些政策虽看似与房地产业无关，但也会在无形中促进房地产需求的上涨，如随着我国单独二胎的放开，想要第二个宝宝的不少家庭，也会产生新的改善性住房需求。四、经济新常态下房地产供给状况分析（一）土地供应量及价格据相关数据统计，我国100个大中型城市经营性用地成交建筑面积55，622万平方米，同比下降44%；其中含住宅用地成交建筑面积42，397万平方米，同比下降40%。虽然各级城市土地成交量大幅缩水，但是价格分化却比较明显：北京2014年的土地成交平均

7、价格也同比大幅上涨33%至12，970元/平方米，一线城市平均土地价格大幅增长36%；二线城市之间的分化越加明显，厦门、郑州、青岛、天津等地的经营性用地成交平均价格涨幅超过35%，而兰州、西宁、南京、大连、长沙等地经营性用地成交平均价格降幅均超过15%；三四线城市2014经营性用地的成交均价为1，484元/平方米，较去年同期大幅增长22%。（二）投资额与投资增速据国家统计局2014年1-11月份全