不动产预告登记制度之研究　

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1、不动产预告登记制度之研究摘要：在不动产交易中，债权契约的做成和不动产的登记之间常因各种原因而存在一定的时间差。在此期间发生的诸如一物二卖、一物设两权等侵害债权人利益的情形，现行法除了违约救济，对于保护债权人实现所期待的权利是无能为力，债权人无法获得债务人的实际履行。鉴于此，在法律利益的选择和衡量的基础上，设立不动产预告登记制度，对债权人以不动产物权变动为标的之债权请求权予以保全，以防范交易目的的落空。本文运用比较分析的方法，对袭不动产预告登记登记制度加以研究，以期荤未来法律的完善。关键字：不动产预告登记债权请求权

2、一、预告登记的概念和制度起源预告登记的概念预告登记，即为保全一项以将来发生的不动产物权变动为扎目的的请求权的不动产登记。它将债权请滢求权予以登记，使其具有对抗第三人的效眚力，使妨害其不动产物权登记请求权所为ㄣ的处分无效，以保障将来本登记的实现。蹲预告登记是与本登记相对应的一项登记制╋度。本登记是已经完成的不动产物权的登邪记，是现实物权的登记，实质是终局登记镲，当事人所期待的物权变动效果得以实现喙。预告登记是相对于本登记而言，它所登颥记的不是现实的不动产物权，它是在确定巴的财产权登记条件还不具备时，为了保全靥17

3、/17将来财产权变动能够顺利进行而就与此相关的请求权进行的登记。预告登记的制全度起源预告登记制度发端于后期普鲁士法莒，即1872年5月5日的所有权取得法釉以及土地登记法。该法在区分债权法和物权法的基础上，规定了两种类型的预告登记。第一种是为保全已经成立的物权的预麴告登记，即登记薄存在误载的情况下，其龇记载的内容与真实权利不符时，对于真实筝权利人有丧失权利的危险所采取的保护手征段。它在于打破登记薄的公信原则，以排潲除第三人的善意取得。第二种是为保全物ボ权变动的债权请求权的预告登记。就普鲁哭士法而言，在一般情况下

4、，物权因记入登吭记薄而成立，或取得对于第三人的效力。ま但进行本登记需要义务人的承诺，如果登ε记义务人不为承诺时，权利人必须对义务婆人提出请求为承诺意思表示的诉讼。但诉螭讼旷日费时，如果登记义务人在此期间对笊于第三人为权利处分，即使登记权利人此后获得胜诉判决，也没有实际意义。债权思请求权保全的预告登记就是针对这一情况巯设置的保护手段。1德国民法承继了普鲁绞士法的预告登记制度，在民法典的第二草绐案中，用异议登记制度替代了以前的保全香物权的预告登记制度，同时承认了保全债权请求权的预告登记制度。本文所论述的即保全债权

5、请求权的预告登记制度。预告卸登记，在中国民法著作中翻译为暂先登记谏、预登记、预先登记等。我国台湾地区的爰民法称其为预告登记制度，日本法中的假霄17/17登记制度中的保全债权请求权的假登记与嫔德国、台湾所指的预告登记为同一制度。遥二、预告登记的制度价值和性质预告迭登记的制度价值在一项不动产交易中，蛇例如，对房屋的买卖，买卖契约的签订到埠契约履行房屋登记，这项交易最后完成。僳其中，债权契约的做成和不动产的登记之陕间常因各种原因而存在一定的时间差。而联在这期间如出卖人将房屋再卖于第三人并做了登记，则买受人无法获得房屋，

6、而只绡能依债权法救济。虽然在债权行为成立后ァ，不动产物权人有未来移转所有权或他物劢权的义务，但债权具有平等性和相对性，柩债权人仅享有请求债务人为移转登记的权礤利，他不能阻止债务人违背自己承担的义≠务而对他的不动产所有权作其他的处分。债权人的请求权也无对抗第三人的效力。蕴在不动产物权人违约，将不动产物权移转捆给第三人并登记的这种情况下，在同一不Ｐ动产上既有物权，又有债权，依物权优先Χ原则，第三人将取得该不动产的物权。此浦种情形，请求权人可以追究不动产权利人鹋的违约责任，对其债权予以救济，这种法揶律状态是民法所认可的

7、。民法是市场经济镍的直接体现，肯认和尊重竞争；市民尊奉蔷私法自治理念去参与生活，把理性判断作籽为交往的心理前提，他必须自己承受自己交料事失误的风险，自己责任。鉴于此，债逸权人取得不动产物权的目的将落空，无法К17/17获得自己预期想要的房屋。物权法只保护逮现实的所有权人。债权法的救济对于要取菸得交易的实物的债权人来说，乃无奈之选缏择。债权人如何在这种情形下仍能实现交擦易目的呢？特别是对于住房权这种生存权即基本人权来说，需要在现有的制度体系衤下寻找一个法律空间来保护债权人的利益唠，保护交易的安全。预告登记制度正是针

8、调对这种问题的解决手段。通过对将来不动哏产物权变动的债权请求权的登记，依物权ｇ的公示公信准则，使该债权经过公示程序溻后有了公信的排它效力，足以抗拒后序的绌物权变动，而使该请求权的效力得以保全。这样稳定了不动产交易秩序；同时平衡挫不动产变动各方当事人的利益。预告登凋记的性质预告登记具有使妨害其将来不动产物权变动登记的请求权所为处分无效勹的效力，其法律性质，