不动产预告登记制度之研究

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1、不动产预告登记制度之研究摘要： 在不动产交易中，债权契约的做成和不动产的登记之间常因各种原因而存在一定的时间差。在此期间发生的诸如一物二卖、一物设两权等侵害债权人利益的情形，现行法除了违约救济，对于保护债权人实现所期待的权利是无能为力，债权人无法获得债务人的实际履行。鉴于此，在法律利益的选择和衡量的基础上，设立不动产预告登记制度，对债权人以不动产物权变动为标酲的之债权请求权予以保全，以防范交易目的的落空。本文运用比较分析的方法，对堠不动产预告登记登记制度加以研究，以期忪未来法律的完善。关键字： 不动产 筻预

2、告登记 债权请求权一、预告登记的肩概念和制度起源 预告登记的概念预告登酵记，即为保全一项以将来发生的不动产物箨权变动为目的的请求权的不动产登记。它胞将债权请求权予以登记，使其具有对抗第棉三人的效力，使妨害其不动产物权登记请┥求权所为的处分无效，以保障将来本登记肿的实现。预告登记是与本登记相对应的一枕项登记制度。本登记是已经完成的不动产歌物权的登记，是现实物权的登记，实质是驾终局登记，当事人所期待的物权变动效果弗得以实现。预告登记是相对于本登记而言镭，它所登记的不是现实的不动产物权，它是在确定的财产权登记条件

3、还不具备时，计17/17为了保全将来财产权变动能够顺利进行而莲就与此相关的请求权进行的登记。 预告登记的制度起源预告登记制度发端于后盹期普鲁士法，即1872年5月5日的所奉有权取得法以及土地登记法。该法在区分岂债权法和物权法的基础上，规定了两种类猡型的预告登记。第一种是为保全已经成立贤的物权的预告登记，即登记薄存在误载的㈥情况下，其记载的内容与真实权利不符时画，对于真实权利人有丧失权利的危险所采噗取的保护手段。它在于打破登记薄的公信勃原则，以排除第三人的善意取得。第二种ひ是为保全物权变动的债权请求权的预告登

4、镪记。就普鲁士法而言，在一般情况下，物弪权因记入登记薄而成立，或取得对于第三人的效力。但进行本登记需要义务人的承视诺，如果登记义务人不为承诺时，权利人鲆必须对义务人提出请求为承诺意思表示的诉讼。但诉讼旷日费时，如果登记义务人等在此期间对于第三人为权利处分，即使登贴记权利人此后获得胜诉判决，也没有实际埤意义。债权请求权保全的预告登记就是针吉对这一情况设置的保护手段。1德国民法酽承继了普鲁士法的预告登记制度，在民法ド典的第二草案中，用异议登记制度替代了以前的保全物权的预告登记制度，同时承认了保全债权请求权

5、的预告登记制度。本邰文所论述的即保全债权请求权的预告登记褪制度。预告登记，在中国民法著作中翻译瘫为暂先登记、预登记、预先登记等。我国凿台湾地区的民法称其为预告登记制度，日贞本法中的假登记制度中的保全债权请求权诲17/17的假登记与德国、台湾所指的预告登记为潦同一制度。二、预告登记的制度价值和芯性质 预告登记的制度价值在一项不契动产交易中，例如，对房屋的买卖，买卖萑契约的签订到契约履行房屋登记，这项交焖易最后完成。其中，债权契约的做成和不讨动产的登记之间常因各种原因而存在一定嗪的时间差。而在这期间如出卖人将房屋

6、再陴卖于第三人并做了登记，则买受人无法获徨得房屋，而只能依债权法救济。虽然在债衔权行为成立后，不动产物权人有未来移转贫所有权或他物权的义务，但债权具有平等悼性和相对性，债权人仅享有请求债务人为佚移转登记的权利，他不能阻止债务人违背舒自己承担的义务而对他的不动产所有权作颛其他的处分。债权人的请求权也无对抗第晖三人的效力。在不动产物权人违约，将不掊动产物权移转给第三人并登记的这种情况尉下， 在同一不动产上既有物权，又有债堑权，依物权优先原则，第三人将取得该不ァ动产的物权。此种情形，请求权人可以追单究不动产权利人的

7、违约责任，对其债权予隙以救济，这种法律状态是民法所认可的。睫民法是市场经济的直接体现，肯认和尊重菹竞争；市民尊奉私法自治理念去参与生活┚，把理性判断作为交往的心理前提，他必┯须自己承受自己料事失误的风险，自己责任。鉴于此，债权人取得不动产物权的目疸17/17的将落空，无法获得自己预期想要的房屋的。物权法只保护现实的所有权人。债权法Л的救济对于要取得交易的实物的债权人来ú说，乃无奈之选择。债权人如何在这种情灯形下仍能实现交易目的呢？特别是对于住猾房权这种生存权即基本人权来说，需要在や现有的制度体系下寻找一个法

8、律空间来保护债权人的利益，保护交易的安全。预告媵登记制度正是针对这种问题的解决手段。通过对将来不动产物权变动的债权请求权噔的登记， 依物权的公示公信准则，使该泖债权经过公示程序后有了公信的排它效力菹，足以抗拒后序的物权变动，而使该请求凶权的效力得以保全。这样稳定了不动产交搅易秩序；同时平衡不动产变动各方当事人旦的利益。 预告登记的性质预告登记镤具有使妨害其将来不动产物权变动登记的躲请求权所为处分