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1、不动产预告登记制度之研究 摘要：在不动产交易中,债权契约地做成和不动产地登记之间常因各种原因而存在一定地时间差.在此期间发生地诸如一物二卖、一物设两权等侵害债权人利益地情形,现行法除了违约救济,对于保护债权人实现所期待地权利是无能为力,债权人无法获得债务人地实际履行.鉴于此,在法律利益地选择和衡量地基础上,设立不动产预告登记制度,对债权人以不动产物权变动为标地之债权请求权予以保全,以防范交易目地地落空.本文运用比较分析地方法,对不动产预告登记登记制度加以研究,以期未来法律地完善.一、预告登记地概念和制度起源(一)预告登记地概念预告登记
2、,即为保全一项以将来发生地不动产物权变动为目地地请求权地不动产登记.它将债权请求权予以登记,使其具有对抗第三人地效力,使妨害其不动产物权登记请求权所为地处分无效,以保障将来本登记地实现.预告登记是与本登记相对应地一项登记制度.本登记是已经完成地不动产物权地登记,是现实物权地登记,实质是终局登记,当事人所期待地物权变动效果得以实现.预告登记是相对于本登记而言,它所登记地不是现实地不动产物权,它是在确定地财产权登记条件还不具备时,为了保全将来财产权变动能够顺利进行而就与此相关地请求权进行地登记. (二)预告登记地制度起源预告登记制度发端于
3、后期普鲁士法,即1872年5月5日地所有权取得法以及土地登记法.该法在区分债权法和物权法地基础上,规定了两种类型地预告登记.第一种是为保全已经成立地物权地预告登记,即登记薄存在误载地情况下,其记载地内容与真实权利不符时,对于真实权利人有丧失权利地危险所采取地保护手段.它在于打破登记薄地公信原则,以排除第三人地善意取得.第二种是为保全物权变动地债权请求权地预告登记.就普鲁士法而言,在一般情况下,物权因记入登记薄而成立,或取得对于第三人地效力.但进行本登记需要义务人地承诺,如果登记义务人不为承诺时,权利人必须对义务人提出请求为承诺意思表示地
4、诉讼.但诉讼旷日费时,如果登记义务人在此期间对于第三人为权利处分,即使登记权利人此后获得胜诉判决,也没有实际意义.债权请求权保全地预告登记就是针对这一情况设置地保护手段.德国民法承继了普鲁士法地预告登记制度,在民法典地第二草案中,用异议登记制度替代了以前地保全物权地预告登记制度,同时承认了保全债权请求权地预告登记制度.本文所论述地即保全债权请求权地预告登记制度.预告登记,在中国民法著作中翻译为暂先登记、预登记、预先登记等.我国台湾地区地民法称其为预告登记制度,日本法中地假登记制度中地保全债权请求权地假登记与德国、台湾所指地预告登记为同一
5、制度. 二、预告登记地制度价值和性质 (一)预告登记地制度价值 在一项不动产交易中,例如,对房屋地买卖,买卖契约地签订到契约履行房屋登记,这项交易最后完成.其中,债权契约地做成和不动产地登记之间常因各种原因而存在一定地时间差.而在这期间如出卖人将房屋再卖于第三人并做了登记,则买受人无法获得房屋,而只能依债权法救济.虽然在债权行为成立后,不动产物权人有未来移转所有权或他物权地义务,但债权具有平等性和相对性,债权人仅享有请求债务人为移转登记地权利,他不能阻止债务人违背自己承担地义务而对他地不动产所有权作其他地处分.债权人地请求权也无对
6、抗第三人地效力.在不动产物权人违约,将不动产物权移转给第三人并登记地这种情况下,在同一不动产上既有物权,又有债权,依物权优先原则,第三人将取得该不动产地物权.此种情形,请求权人可以追究不动产权利人地违约责任,对其债权予以救济,这种法律状态是民法所认可地.民法是市场经济地直接体现,肯认和尊重竞争;市民尊奉私法自治理念去参与生活,把理性判断作为交往地心理前提,他必须自己承受自己料事失误地风险,自己责任.鉴于此,债权人取得不动产物权地目地将落空,无法获得自己预期想要地房屋.物权法只保护现实地所有权人.债权法地救济对于要取得交易地实物地债权人来
7、说,乃无奈之选择.债权人如何在这种情形下仍能实现交易目地呢?特别是对于住房权这种生存权即基本人权来说,需要在现有地制度体系下寻找一个法律空间来保护债权人地利益,保护交易地安全.预告登记制度正是针对这种问题地解决手段.通过对将来不动产物权变动地债权请求权地登记,依物权地公示公信准则,使该债权经过公示程序后有了公信地排它效力,足以抗拒后序地物权变动,而使该请求权地效力得以保全.这样稳定了不动产交易秩序;同时平衡不动产变动各方当事人地利益. (二)预告登记地性质 预告登记具有使妨害其将来不动产物权变动登记地请求权所为处分无效地效力,其法律
8、性质,究为一种物权或仅为一种债权保全地手段,甚有争论.预告登记介于债权与物权之间,兼有二者地性质.1有地学者认为它是一种公示,为保全不动产物权之请求权地目地而设,具有若干物权效力地制度.预告登记尽管已经表现
