双冠东吴北路商住项目市场分析

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1、双冠东吴北路商住项目市场分析第一篇吴中区区域环境分析第二篇区域房地产市场综合分析第三篇区域商业/写字楼状况分析第四篇苏州市场酒店式公寓市场分析第五篇项目可行性综合分析第一篇吴中区区域环境分析开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是本案这样大型的商业地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，所以，要想实现开发商的最大利润，降低其开发的风险，就有必要在开发商业房地产项目时，对经济环境进行深入透彻的研究。一、经济环境分析1、GDP发展状况及产业结构情况全区生产总值（GDP）从2001年的122.21亿元增加到2005年的26

2、4.98亿元，短短五年从1百多亿元连续跨越150亿元、200亿元、250亿元三大台阶，年均增长高达21.3％（如右图所示）。2005年人均GDP（按户籍人口计算）达到48523元，按现行汇率折算，已超过6000美元。截止2006年1-10月，全区实现生产总值271亿元，同比增长22.2%。其中，第一、第二、第三产业分别增长3.8%，21.4%，25.7%。服务业发展加速，1-10月份，全区完成服务业增加值94.92，同比增长25.7%，比上年同期加快2个百分点，占全区GDP的35%，同比提高近1.0个百分点。前三季度，全区完成全社会固定资产投资103

3、.4亿元，同比增长13.7％，增势平稳。服务业成为投资热点，期内完成投资48.09亿元，同比增长22.9％，其中：房地产投资21.97亿元，同比增长17.3％，商品房施工面积247万平方米，同比增长62.6％，竣工面积40.9万平方米，同比增长6.2％。深度挖掘：经济运行的稳定性进一步增强，服务业发展加速。呈现出传统服务业稳步发展、现代服务业快速发展的良好局面，旅游、电信、运输、贸易餐饮、房地产等较大的服务行业实现较快增长，为本案提供了良好的经济发展环境。2、消费品零售总额消费品市场稳中趋旺。社会消费品零售总额从2001年的47.1亿元扩大到2006

4、年的81.6亿元，年均增长16.2％。其中：餐饮零售额2005年达到12.24亿元，年均增长23.9％。前三季度，全区实现社会消费品零售总额73.57亿元，同比增长16.6％，增速均较前二个季度快。其中批发和零售业、住宿和餐饮业分别实现61.72亿元、11.77亿元，同比分别增长14.1％和33.1％。同时，房产交易十分活跃，前三季度全区实现商品房销售面积85.29万平方米，销售额42.16亿元，同比分别增长1.53倍和2.63倍。3、民营经济民营经济发展强劲。前三季度，全区新增内资、民资企业1952户，新增注册资本69.36亿元，同比增长43.7％

5、，其中新增私营企业1836户，新增注册资金61.33亿元，同比增速高达92.7％，形势十分喜人。新增私营企业户均注册资金达230万元，同比增加79万元。同期，全区新开业个体工商户3345户，注册资金17608万元。至9月底全区私营企业总数达9600户，注册资金突破200亿元大关，达209.2亿元，分别较年初增长20.6％和43.2％；个体工商户19218户，注册资本7.93亿元，较年初增长18.1％。4、外向型经济招商引资稳步推进。区域2001年3月起相继开发的“河东高新工业园”、“东吴工业园”、“旺山高科技工业园”，是苏州城南工业带的中心工业区，随

6、着招商引资工作的推进，成绩喜人。目前，吴中经济开发区内已有中外企业近1200家，其中外商投资企业超过300家。分别来自美国、日本、荷兰、德国、新加坡、韩国、加拿大、台湾、香港等17个国家和地区，投资领域涉及精密机械加工、电子及IT产业、新型建材、精细化工、生物医药、轻纺服装等行业。5、城乡居民储蓄存款余额金融机构存款余额387.98亿元，比去年同期增长19.2%，城乡居民储蓄余额185.24，比去年同期增长14.3%。2006年初，城乡居民人均人民币储蓄存款余额达到2.9万元，比2002年的1.5万元增长了94.8％。深度挖掘：从以上经济数据可以总结

7、出如下特点：第一、第二、第三产业三大需求拉力经济增长的动力较强，投资增速平稳；经济运行的结构进一步改善，经济运行的质量进一步提高，保证了区域经济的继续快速稳步向前；第三产业的日益兴旺也使现代商业逐步由城区中心向周边辐射，为本案商业的发展提供了良好的基础与前提；同时，众多中小企业的入住也为周边的商业与办公物业等创造了大量的消费力。8499562418220118342001年2005年城镇吴中区2001年与2005年城镇年均收入与支出比较收入（元）消费（元）三、居民的人均可支配收入以及消费水平城镇农民2001年2005年增长幅度2001年2005年增长

8、幅度平均收入（元）849918220114%5812876051％平均消费（元）562411834104%4