国外区域性购物中心的模式和经验借鉴

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1、国外区域性购物中心的模式和经验借鉴“区域型购物中心：商业地产商的历史性机遇”巡回式主题论坛首场论坛在北京丽亭酒店多功能厅隆重举行。商业地产协会领导、业内专家、零售商、开发商汇聚一堂，对区域型购物中心的话题进行了深入研讨。以下为澳邦成行总经理、澳大利亚Lulutong公司总裁成路在本次论坛上的演讲：成路：我们在10年、15年之间一个高速的发展，这中间肯定有一些不是特别准确的东西，会有一些误区，其实国外也在不断的研讨什么样的购物中心适合他们这个国家人不断的变化。过去美国也好、加拿大也好、澳大利亚也好，他购物中心主要服务客群就是广大的中产阶级，他们管区域型的购物中心叫做中产阶级

2、的购物天堂。在西方国家中产阶级的人层是最大层面的，富裕的人是少数的，很穷的人也是少数的，中产阶级是最多的。我们中国现在出现了很多超级奢华的的购物中心，而且他还有市场，我比较吃惊的是北京开了6个特别奢华的购物中心，但是销售额还真得不错。中国现在经济的发展特别快以后特富的人就是很多，大部分的财产掌握在小部分人手里，就是要不然就特别富，要不然就特别穷，就是中产这部分还没有发展起来。国外四五十年他们经历着低房价的过程，在这个过程里面养育了一大批中产阶级，就是他们有了很好的工资收入以后可以买得起房，因为15年前美国、澳大利亚的房子非常便宜，他们从战后经历了三四十年低房价的市场，造就

3、了很多的中产阶级，因为他们挣的钱可以去买得起房子、车。在过去的15年房地产高速发展，澳大利亚也是在过去15年房子像疯似的上涨，在之前三四十年都是非常低的房价，很缓慢的上走，这个阶段就造就了一大批的中产阶级，中产阶级是消费的主力群。中国现在有很多困惑的东西，但是整个看社会发展其实也是很正常的，北京有6个奢侈的购物中心依然销售额非常好，说明还是有这个需求。因为中国现在社会主要是很富的人非常多，你出国旅游也可以感觉到，在香榭里大街上你在那站一会会有5个人问你会不会讲国语，到LV的店里面再帮他买一个店。纽约也是所有的名牌店几乎是70%是中国人，澳大利亚免税店雇员也都是中国人。所以

4、造成了中国人一部分是顶级奢华的，还有一部分人生活的水深火热。在过去15年这么短的时间我们房地产开发、住宅开发就没有经历人家很缓慢的一个可以囤积钱、攒钱的过程，小白领一下子贷款贷到嗓子眼，所以人的生活质量各个方面都是跟社会发展有关。温家宝也说今后中国要发展一个稳定的社会，一定是要扩大中产阶级，因为社会长期的贫富分化，一定会出现很多的社会问题，就是不平等。现在很多社区里面一个月要遭十几家上门诈骗，就是我老母亲80多岁一个月被人骗3次，你去派出所报案他都忙不过来，就是贫富分化到一定阶段一定要找出一个解决办法，就是扩大中间的中产阶级。我觉得这是一个铺垫，为什么购物中心区域型是今后

5、中国的方向。在我讲的过程中比较多的引用了澳大利亚的模式，因为我在那里生活了15年，第一个工作是在购物中心向人家收租，一直到基金里面帮助人家监管所有的业绩，海外购物基金也是发展了15年这么一个很短的历史，在15年之前也没有很成熟的基金收购购物中心。在过去15年澳大利亚基本上大部分的购物中心都被基金收购了。郭主任年会杂志的最后一页，他们也把美国购物中心的分类公布了，这个是不是适合中国，我觉得还不是完全适合中国，我觉得今后按照中国特定购物中心的方式，可以找到一个亲的方法。像刚开始美国、澳大利亚、加拿大都是这样的分类。第一种是叫邻里商业种心，相当于我们现在每一个社区，一个小的开发

6、商社区就是3千到1.2万平米的，可以满足大家日常需求的。里面通常有一个小型生活的生鲜超市，带一些日常服务，便利店、宠物店、所有跟生活有关系的东西都有，邻里商业在国外是遍地开花的，为什么发达国家他们的生活水平高，就是因为这种邻里购物中心是遍地开花的。第二个比邻里购物中心辐射范围更广一点，建筑面积是1.5到3万平米，他一般需要走10到15分钟，那里可能有一个小百货主力店，满足社区里面用不着开车就可以走到的地方。国外还有不叫社区的，是一个次区域型的购物中心，他没有购物中心那么完美，他可能缺某一项，他的百货不全、超市不够大，所以出现了这么一种类型叫做社区或者是次区域型的购物中心。

7、我们今天讲的主要是区域型购物中心，他的体量是4万到8万。现在国内好多购物中心超过10万以后经营也难、招商也难，日后找一些基金收购更加难。区域型购物中心就是满足人们的生活，你去了以后感觉不方便你就不愿意去了，所以控制在4万到8万这个体量，是消费者比较舒适、容易达到的理念。恰恰在基金收购的时候，区域型购物中心他最喜欢收购，是因为他的体量、价位合适，如果再大的话，可以承受的基金是有限的，还有基金不愿意把一堆鸡蛋放在一个篮子里面，这样风险太大。他宁可收购10个邻里购物中心，也不愿意收购一个大的购物中心。基金的策略收购的时候不能收购超大