企业财务数据分析在房地产贷款审计中的应用

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1、企业财务数据分析在房地产贷款审计中的应用　　一、企业开发支用的贷款资金与房地产项目自有到位情况不一致　　“投入项目自有资本金一般会比银行贷款资金的投入早一些”这是房地产开发企业贷款的基本前提。由于，房地产企业在编制其财务报表的过程中，“存货”科目一般是负责企业开发项目的投入成本的核算，审计人员在进行相关现场的查证核实时，一般通过对照房地产开发企业的财务报表附注来对“存货”科目里的资金进行具体分析，也就是说，企业财务报表中“存货”科目中的余额以及企业银行借款余额两者跟企业销售收入等之间的差额值得是房地产企业在实际工作中投入自有资金

2、的大小，接下来我们比较企业自有资金跟在评估报告中企业投资项目的项目资本金，借此就可以有效查明房地产企业不是落实了“投入项目自有资本金一般会比银行贷款资金的投入早一些”这一个基本前提。例如：北京某一个公司，B企业计划完成“未来新城”项目的投资开发，分析B企业二期项目的评估报告得到，“未来新城”项目的总投资额高达47762万元，也就是有以下两个部分的组成，第一个部分是企业自有资金，该企业的预售收入总计为10116元，第二部分是企业银行贷款。于2009年1月的时候，企业银行贷款经办行向B企业完成了25000万元项目贷款的发放。B企业于

3、2009年的末经审计的财务数据结果为，其中“存货”科目余额，其核算的是“未来新城”二期项目的合计开发成本，金额为9723万元。因为在这个时间点本项目还没有达成销售，该企业的资金主要于一部分企业自有资金以及一部分企业银行贷款。通过详细的、科学的计算得到，将“未来新城”项目在经办行的贷款金额3500万元除掉，该企业在2009年后期到位的企业自有资金金额为6223万元，在“未来新城”项目评估报告中需要B企业投入的应该是金额为12646万元自有资金，二者有很大的差距。由此可见，在贷款审批要求中，该企业并没有按照实际需要落实“投入项目自有

4、资本金一般会比银行贷款资金的投入早一些”这一个基本前提。　　二、对比分析企业报表现金流量结构，得到一部分房地产企业存在少数贷款资金被关联企业占用的现象　　对比分析企业报表现金流量结构，指的是在企业的资产负债表以及现金流量表相关数据分析的前提下，更加明确企业现金流入以及流出的构成，进而对经办行的借贷资金发放到企业之后是否得到正确使用，借款人将借款资金用在企业项目的开发建设中而不是被借款人私自挪用以及占用等展开更深一步的调查。以B公司为例，B项目公司成立时间为2011年，成立地点为北京，主要负责“龙腾园”项目的投资开发，该公司在经办

5、行实现了2.5亿元的贷款，2.5亿元的贷款是“龙腾园”项目的重要开发基金，贷款发放之后B公司将全部的贷款转给了此项目的建筑施工单位C公司，D公司是C集团公司的一个子公司。审计人员对2012年期间借款人审计的财务报表现金流入以及相应的审计人员通过对借款人在2012年经审计的财务报表现金流入与支出展开进行强有效的分析，发现于2012年，上述公司财务报表中的“银行借款”现金流入科目多出了2亿元的现金，而其“预收账款”科目现金则相应的增加了0.3亿元；在2011年期间主要的现金净流出科目分析中，“存货”科目核算的企业项目开发成本支出为1

6、.2亿元、“其他应收款”科目资金流出为1.1亿元。对D公司现金流入科目与现金流出科目构成分析结果表明，借款人向经办银行的信贷资金不少于0.8亿元（银行借款增加2亿元-存货增加1.2亿元=0.8亿元）这些资金并未用在项目的开发上，而B公司的财务报表附注中“其他应收款”科目显示，有0.5亿元其他应收款项是于C公司，所以，不排除经办行的信贷资金未能正确用在项目开发建设之中，有部分资金被集团母公司占用的可能性。　　三、收集企业的财务数据，逐一核对就可以发现企业个别财务问题　　报表真实度不够看企业财务报表是否具有足够的完整性、真实性以及正

7、确性，我们可以逐一查看企业的各个年度的财务报表数据，不仅如此我们还可以逐一查看企业的各个月度的财务报表数据，查看企业的财务数据是否具备该有的连续性以及科学性，不仅如此还可以对比分析行征信记录，分析其录入财务报表的数据信息，通过对比分析方法来进一步判定报表数据对几个相对重要财务指标的真实性以及完整性。例如：房地产开发企业资本构成一般具备以下几个方面：第一个是自有资金除注册资本，第二部分是源于股东方面追加的投资资本，一般来说，我们会将第二部分的投资资本记在“资本公积”科目下，审计机构的审计人员可以对股东财务报表的数据进行对比分析，看

8、是不是存在该项投资相关的数据信息，借此有效的确定财务报表中记录的“资本公积”是否真的存在，这是对其真实性进行判定最有效的方法之一。例如：B公司本身是一个项目公司，该公司其企业财务报表日，报表中“预收账款”科目所记录的余额为4580万元，“预收账款”科目的余额则为