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时间:2018-11-08
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1、文章来源:中顾法律网www.9ask.cn免费法律咨询3分钟100%回复上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题http://www.9ask.cn/souask/二手房买卖需注意的细节 在二手房交易过程中,买卖双方对所签订的买卖合同的合法性、公平性和有效性应充分予以重视,使合同订立得尽可能完善。如对合同中细节问题的规定予以具体明确,以避免在物业交割后使买卖双方产生不必要的麻烦。 在二手房买卖合同中以下条款是必备的: 1、基本情况:买卖双方的姓名、住所、联系方法; 2、房屋的基本情况,包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、有无共有
2、人; 3、价款及其支付方式、期限:写明总房价,注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款,写清付款的时间,约定付款条件; 4、交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用; 5、违约责任:明确违约责任,违约金、定金、赔偿金的计算与给付,争议的解决(仲裁、诉讼等); 6、合同生效、中止、终止条款; 7、变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 建议您选择正规的中介机构 在已购公有住房的买卖交易过程中,通常有两种较规范的中介交易方式可选择:一种是买卖双方委托同一家中介,中介以居间中保的形式保证交易合法有效地进行;另一种是卖方委托交易中介代理,买方委托专业律师代理
3、。总之,买卖双方都应委托正规的中介公司和专业律师进行代理。这样,既便于出卖人能够在尽可能短的时间内找到合适的买受人,也有利于买受人更加准确地了解房屋情况,避免在钱证、房产交接时,以及日后缴纳供暖、物业管理、公共维修基金费用等情况时发生纠纷。 建议您在签约前弄清标的房屋的各方面情况,尤其是产权情况. 要看房屋有没有共有人、产权有没有抵押,验看产权证的正本,最好再到房管部门查询一下产权证的真实性。 要了解该住房是哪一年建的,还有多长时间的土地使用期限;是否欠物业管理公司的费用以及市政部门的水、电、煤气等费用。文章来源:中顾法律网www.9ask.cn免费法律咨询3分钟1
4、00%回复上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题http://www.9ask.cn/souask/ 要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处,要察看房屋的内部结构,看管线设置和走线情况,天花板是否有渗水的痕迹等。 尤其要审查出卖人是否对标的房屋享有全部产权。例如在导读篇中提到的那个案例反映的房屋产权问题,就可以免受很多不必要的损失。 审查产权证时,应注意到以下几方面: 1、以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时,都是以优惠价或标准价购买的。所以,购房者要确认该性质产权房屋是否已按成本价补足费用。按相关
5、规定,以优惠价、标准价购得的房改房上市时,应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。 2、军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。至于中央机构在京的公房能否上市,目前还没有相关政策出台。 3、远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准,征地开发,待土地性质由集体的变为国有的,才能在二级市场交易。如果是县城住房,土地使用证上显示是城镇开发的,则可以交易。 4、1998年以后颁发的产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所标注的字体、字样、字号、格式都有统一标准。红色塑料皮的房屋产权证,
6、基本是1998年以前取得的,而大多数《房地产所有权证》均为1998年以后颁发。 建议您及时缴纳相关的税费 二手房购房者要缴纳的相关税费包括: 1、购买房改房的,按当年房改成本价的1%向资金管理中心缴纳土地出让金;购买二手经济适用房的,按成交价的3%向资金管理中心缴纳土地出让金。 2、按合同约定房价的1.5%向房地产交易所缴纳契税(120平方米以下); 3、按合同约定房价的0.05%向资金管理中心缴纳印花税。 4、测绘费30元,工本费15元,产权登记费(每建筑平方米0.3元)。 建议您注意房款交割的过程文章来源:中顾法律网www.9ask.cn免费法律咨询3分
7、钟100%回复上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题http://www.9ask.cn/souask/ 到底是先付款后办产权过户,还是先办产权过户后付款?这是一个事关交易安全的问题。通常的办法是由中介公司作居间担保人,但这样做仿佛也不安全,中介的信誉谁来保证?为此,建行北京分行与链家宝业房地产经济公司联合推出了“百易安----二手房交易资金托管业务(试行)”由银行承担二手房交易过程中房款交割的居间担保机构,中介机构只负责撮合买卖成交。业界普遍认为,银行的介入,有利于规范市场秩序和保护买卖双方的交易安全。 但不管
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