贷款买卖二手房 过户细节看三招

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1、贷款买二手房过户细节看三招　　张女士所购买的房产位于朝阳区三元桥，成交价为285万元，她想通过伟嘉安捷公司办175万元贷款，并完成过户。首先，张女士确定自己符合贷款条件。做完前期的物业交验，首付款转账，并确认银行发放贷款到账后，张女士和业主最后办理存量房网上签约手续。　　伟嘉安捷理财师介绍说，看似简单的买卖过程，步骤却一个不能少，建议大家办理过户前后要注意三个细节：　　买卖合同要明晰，款项税费要落实　　买卖双方不论是通知经纪公司还是自行成交，相互之间不是很了解，建议双方在交涉过程中一定要将各项事宜尽量落实到合同上，最好咨询一下专业人士，一来谈合同有底气，二来能规避很

2、多风险，以免在日后产生不必要的麻烦。　　定金首付要分明，查验之后可支付　　为保证交易房屋的产权能够顺利交接，建议购房人最好去房产所在的区县建委查档，确保房产处于无抵押、无查封、无质押、无纠纷的状态。如果是特殊性质的房产一定要确保已符合上市条件方可签约，如经济适用房需满五年才可上市交易，央产房需有经国家批准的上市批单，已购公房再过户之前要补缴土地出让金。建议自行成交的客户可将定金直接交付业主，首付款最好通过资金监管(或者资金托管)，也可在批贷之后给付或者过户当日给付，全款购房客户通过资金监管账户降低交易风险。　　贷款批贷可网签，网签之后可过户从向银行递交借款人相关材料

3、、房产评估、向银行申请批贷到网签、过户，最后通知银行放贷，担保机构一般三个工作日内可帮买房人完成贷款、过户事宜。买房人最好根据个人情况来选择最适合的银行，从而选择最合适自己的贷款方式。二手房交易十个注意事项是什么？（1.）房屋手续是否齐全  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。  （2.）房屋产权是否明晰  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此

4、买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。  （3.）交易房屋是否在租  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。  （4）.土地情况是否清晰  二手房中买受人应注意土地的使用性质

5、，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。  （5.）市政规划是否影响  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。  （6）.福利房屋是否合法  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的

6、政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。  （7.）单位房屋是否侵权  一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。  （8）物管费用是否拖欠  有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费

7、用买受人有可能要全部承担。  （9）.中介公司是否违规  有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。  （10.）合同约定是否明确  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。买房是一件人生大事，这其中有许多需要注意的事情，许多人都是买房新手，不明白在选房过程中应该注意的问题，在