房地产估价师考试理论与方法练习题llffjy(2)

《房地产估价师考试理论与方法练习题llffjy(2)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、2011年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》第六章　市场法及其运用 　　考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。　　考情分析　　6-8题，7-9分，在几种主要评估方法中，是考的最少的。主要原因在于：难度不是很大，命题时需要给的条件很多，不适合出题。一般是在案例分析中考核。　　单选多选判断　2007题数3216分值3418考点房地产状况调整、交易情况修正、税负转嫁情况下的正常交易价格拆迁估价、

2、土地取得成本比较基准　2008题数4138分值4239考点可比实例、交易情况修正、非正常市场价格、比较基准拆迁估价市场法概念、可比实例2　2009题数4127分值4228考点建立比较基准、可比实例统一房地产范围、可比实例因素修正、市场状况修正市场法适用对象成本法估价结果说明的问题、统一房地产范围的价格换算公式　2010题数4127分值4228考点面积内涵、交易情况修正的税费转嫁、房地产状况调整、可比实例的权重设置市场法的适用范围可比实例的选择2　第一节　市场法概述　　　　　　第15页2011年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》　　

3、1.市场法的含义　　也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，与估价对象类似的房地产，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格。　　本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值，有说服力。　　2.市场法的理论依据　　替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格　　3.市场法适用的估价对象　　市场法适用的对象：同类房地产较多，且交易活跃。如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地　　不适用市场法的对象：类似的房地产数量很少（特殊厂房、机场、教堂、寺庙等

4、），很少发生交易（学校、医院、行政办公楼），可比性很差（在建工程，因为完工率差别很大）。　　市场法还可以用于以下项目的求取：如：成本法、收益法、假设开发法中房地产市场租金，房地产价格各个构成部分，经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、开发完成后的房地产价值、开发经营期。　　【2010年真题】下列房地产中，难以采用市场法估价的有（　）。　　A.房地产开发用地B.学校C.在建工程D.别墅E.特殊厂房　　[答疑编号501254060101]『正确答案』BCE『答案解析』开发用地和别墅都有活跃的市场交易。其他3个没有。参见教材P174　　【2

5、009年真题】下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（　）。　　A.标准厂房　　B.房地产开发用地　　C.行政办公楼　　D.写字楼　　E.在建工程　　[答疑编号501254060102]『正确答案』ABD『答案解析』行政办公楼基本不用于出售交易，所以难得取得可比实例；在建工程的施工设计进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。参见教材P174　　4.市场法估价需要具备的条件　　在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。　　估价师和估计机构没做交易实例搜集工作，不能成为不采用市场法的理由。　　消除可比实例与估价对象差异的三类修正：　　特殊

6、交易情况与正常交易情况不同　　成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）　　可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同　　5.市场法估价的操作步骤（熟悉）　　■搜集交易实例　　■选取可比实例　　■对可比实例的成交价格进行适当的处理（建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整）　　■求取比准价格第二节　搜集交易实例　　　　　　第15页2011年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》　　1.搜集交易实例的必要性（了解）　　只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例

7、，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围。　　2.搜集交易实例的途径（熟悉）　　当事人　　房地产经纪机构和房地产经纪人及相关律师、四邻　　政府有关部门　　专业房地产信息机构　　报刊网站　　同行之间　　3.搜集交易实例的要求（掌握）　　内容完整、真实　　搜集交易实例的内容：交易实例房地产的基本状况，交易双方，成交价格，成交日期，付款方式，交易情况。　　4.建立交易实例库（了解）　　房地产估价机构应当建立房地产交易实例库　　是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一第三节

8、　选取可比实例　　1.选取可比实例的必要性（了解）　　交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择。符合一定条件，可以作为参照比较的交易实