2007年广州土地市场分析和2008年展望

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1、2007年广州土地市场分析和2008年展望合富辉煌集团市场研究部提要：土地是用来盖房子的，但在2007年，政府把土地作为抑制房价上涨的重要手段来使用，土地在发展商手中变成上市融资的资本运作工具;地王频现，而地王近邻却是政府安排用于抑制楼价的限价房用地。土地价值在2007年被发挥得淋漓尽致，土地的另类作用完全超出人们的惯性思维。2008年将是“货币从紧、土地从严”调控之年，热土还能热多久？我们尤为关注。一、2007年广州市一级土地市场总体概况。1、2007年各类经营性开发用地成交4.64平方公里，收取土地出让金207亿元，创历史新高。2007年广州市十区出让经营性开发用地464万平方米，同

2、比2006年增加124%，其中：⑴商品住宅用地成交294万平方米，占总量63.3%;⑵商业、商务金融用地（主要分布在萝岗区和天河区的珠江新城）成交76.73万平方米，占总量16.5%;⑶工业用地（分布在萝岗和南沙两区）成交74.75万平方米，占总量16.1%。2007年共收取土地出让金207亿元，比预算的90亿元增收117亿元。2、外围区域土地出让大热。2007年广州市萝岗、番禺、花都、南沙四个外围行政区土地成交活跃，合计占全市总量83%。其中萝岗区成交208万平方米，占全市总量45%。萝岗区近期建设发展迅速，居住与产业发展同步，因此对各类型用地需求较大。 3、商务用地受港资及本地上市房

3、企追捧。本地上市开发企业对商务用地喜爱有加，颇具实力的港资开发商也纷纷进驻广州，导致商务用地竞争激烈，目前琶洲、珠江新城商务用地“地王”每平方米楼面地价已超过1万元。另外，“强强联手”已成为一种共赢的拿地开发模式。位于广州珠江新城内的猎德村是广州第一个城中村改造项目，该村拆迁腾出一块商务用地，面积大、总价高。富力、合景联合体以46亿元拍得之后，港资新鸿基公司随后加盟投资。 二、2007年广州商品住宅用地市场特征。1、成交量、成交价大幅上升。成交量：⑴上半年出让6宗，下半年放量供应，全年共成交55宗土地;⑵成交总用地面积294万平方米，比2006年增加101%;⑶成交总建筑面积533万平方

4、米，比2006年增加92%;⑷“三限双竞”土地可建筑面积409万平方米。成交价：⑴全市十区平均楼面地价4217元/平方米，同比2006年上升74%;⑵其中非“三限双竞”地平均楼面地价4622元/平方米，同比2006年上升66%;     ⑶其中“三限双竞”地平均楼面地价1868元/平方米，同比2006年保持平稳。  2、外围区域及金沙洲地区商品住宅用地成交活跃。萝岗、番禺、花都、南沙四区商品住宅土地成交面积占总量80%，总建筑面积占总量67%。白云区金沙洲地区居住用地供应充足。      3、六成出让土地由上市公司购得。2007年股市与楼市紧密关联，已上市的开发公司充分利用资本市场拓宽融

5、资渠道，如通过增发新股，发行公司债等形式获得巨额资金成为拿地的重要筹码，土地购置面积越来越大，而充足的土地储备反过来又能提升公司业绩，刺激股价，上市公司手握巨资竞拍地块，其直接结果就是土地价格不断创出新高，一个个“地王”闪亮登场。4、“三限双竞”地块限价房对“地王”项目房价产生牵制作用。2007年广州市继续公开出让“三限双竞”土地。“限房价”、“限户型”和“限销售对象”是“招拍挂”土地出让模式的重要创新，由原来只对土地竞卖，扩大为对房价、地价和户型、销售对象等数项内容同时或分别控制。广州市规定“限房价”以不高于同地段同类型住宅产品均价的70%为上限，意在控制房价的上涨趋势。“限户型”以9

6、0平方米以下套型占70%为下限，意在确保套型面积比例符合国家政策规定。广州市政府近二年推出的花都、萝岗、番禺和白云区金沙洲的限房价地块均紧贴着“地王”，对“地王”及周边项目定价形成压力。   5、烂尾地捆绑出让收效显著。调控楼市供应的主旨，也体现在旧城区闲置土地“招拍挂”出让的创新中。广州在今年拍出的9块“烂尾地”采取了“肥瘦搭配”的方式，把三块或二块闲置土地“捆绑”出让，避免了非优质闲置地块无人问津的现象，有效盘活“烂尾地”资源增加住宅供应，这些地拍卖还明确规定有闲置土地的发展商不能竞买。开发商对烂尾地争相竞投的原因：⑴“中调”机遇让开发商看好中心城区前景;⑵地处繁华中心黄金地段，周边

7、配套成熟。可开发用地日渐稀缺，投资价值高;⑶烂尾地一般不限户型，地块小，总地价相对不高，利于中小发展商参与。但值得注意的是，政府把一些烂尾地块的被拆迁户拆迁补偿及安置等问题留给开发商解决，日后有可能发生“钉子户”等拆迁安置纠纷，延迟地块开发。6、政府继续加大闲置用地处置力度。2007年广州市政府根据国家有关政策及“穗七条”要求，进一步加大闲置土地回收力度，盘活存量土地，加大老城区住宅用地供应量。根据广州市国土房管局2007年12月公