我国发展reits的重要意义

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1、我国发展REITs的重要意义摘要：房地产行业是我国经济发展的支柱性产业，房地产行业的发展同时带动其上下游几十个相关产业的发展，为中国的经济发展和社会的进步作出了重大的贡献。近年来，随着国家宏观调控和银行信贷政策的变化，造成了房地产行业融资困难，成本加大的现状。对房地产投资信托基金进行了概述和浅析，并认为在国内发展房地产投资信托基金对于房地产行业乃至对于整体经济发展都具有重要意义，房地产投资信托基金的融资模式将成为我国房地产行业非常重要的融资模式。关键词：房地产投资信托基金；融资模式；融资创新中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.l672

2、3198.2016.19.0531REITs概述房地产投资信托基金是“RealEstateInvestmentTrusts”的直译，英文缩写为REITs。REITs是一种专业投资于房地产项目的投资基金，获得并持有房地产，通常是收益性房地产，一般形式为公司或商业信托；REITs实际来讲是一种房地产行业的产业基金证券化，通过发行权益凭证的方式，集合社会上不特定多数投资者（自然人与法人）的资金，由专业投资机构进行投资经营管理，运用各种不同的房地产项目、业务和证券等形成投资组合，并将投资收益以派息的方式按比例分配给投资者，使投资者分享到房地产行业发展的成果。国际范围内的REIT

3、s属于基金的性质，从募集方式上来讲少数采取私募，而大部分属于公募，这一点与我国房地产信托仅为私募的募集方式有极大的不同。持有年限无无无无2年REITs最早起源于19世纪初，而真正发展起来是在20世纪60年代的美国。1960年，美国总统艾森豪威尔签署了《房地产投资信托法案》，标志着现代的房地产投资信托基金正式创立。后来世界各国受到启发，引入这种新型融资方式，并结合各自国家的特点通过专门的立法，推出与本国国情相适应的REITs模式。主要国家（地区）REITs模式如表1所示。2REITs的主要特点REITs具有以下特点：一是能够有效地聚集社会上的闲散资金，小投资者用少量的钱就

4、可以进行房地产投资。二是可以抵御通货膨胀。房地产具有很强的保值增值功能，在通货膨胀造成物价上扬时，房地产会同步上扬，保持价值的稳定，甚至稳中有升，进而使以房地产为资产基础的REITs价值随之提升，实现抵消通货膨胀的作用。三是具有高流动性。REITs改变了房地产资产变现困难，流动性差的特点，它是一种证券化的金融产品，是具有高流动性的有价证券，有利于投资者的灵活退出，因此能够吸引更多的投资者。四是优化投资组合，有效分散风险。一只房地产投资信托基金的规模一般比较大，可以广泛投资于各种房地产项目。运作基金的团队具有高度的专业化，经验丰富，通过系统分析，使得基金的投向更加科学合理

5、，极大地提高安全性，同时获得较高收益。五是享有税收优惠。多数国家对于REITs的投资者都有税收优惠，一般在公司层面无需纳税，仅对投资者收到的投资收益征收所得税。而对于一般公司利润进行股东分红来讲，则需要在公司层面和股东层面两次征税。3REITs的分类根据不同的分类方法，可将REITs作如下分类：第一，REITs按照资金投向大致分为三类：权益型(EquityREITs),抵押型(MontgageREITs),混合型(HybridREITs)。权益性REITs主要投资并经营收益性房地产，收益主要来自于租金，还有房地产升值;抵押型REITs是向房地产的拥有者或是运营者直接提供

6、抵押贷款，或是通过购买房地产抵押支持证券间接提供资金给房地产项目，收益来自于利息收入；混合型REITs,就是权益性REITs和抵押型REITs的混合模式，既投资并经营房地产，也提供抵押贷款或购买抵押支持证券，既有租金收入，也有利息收入。在各国目前运作的REITs中，权益性REITs是主导类型，占到REITs整体规模的九成以上。第二，REITs按照组织形式不同可分为契约型和公司型。契约型REITs是依据信托契约而成立的，一般有投资者、基金管理公司和基金托管机构三方，基金管理公司作为受托人，接受委托人（投资者）的委托，进行房地产领域的投资与管理。公司型REITs是依照《公司

7、法》成立的，投资者通过购买公司股份进行投资，公司经营管理团队进行基金的投资管理。第三，按照募集方式的不同，可分为私募行REITs和公募型REITs。私募型REITs是以非公开的方式向特定的个人或机构投资者募集资金，不得公开宣传，也不能上市交易。公募型REITs是以公开发行的方式面向社会公众募集资金，需要经过相关部门严格审批。第四，根据运作方式的不同，可分为开放式REITs和封闭式REITs。开放式REITs的基金份额数量可以变化，在存续期内，投资者可以根据自身情况进行申购或赎回。封闭式REITs的发行数量在基金成立时就已经确定，在存续期内