第二章 物权的变动

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1、第二章物权的变动物权的变动是指物权的发生、变更和消灭，从主体上说也就是权利人的物权的取得、变更和丧失公示公信原则不动产-登记；动产-交付一、不动产物权的变动《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《物权法》第9条所谓法律另有规定的除外，主要包括三个方面的内容：一是依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是指非依民事法律行为（包括法律文书、政府征收和征用决定、继承或受遗赠事实产生以及因合法建造或者拆除房屋等事实行为）而发生的物

2、权变动情形。三是考虑到我国广大农村的实际情况，物权法并没有要求不动产物权变动一律须依法登记才产生效力。这些例外主要有：（1）在土地承包经营权中，采取的是登记对抗要件主义。土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记的，不得对抗善意第三人。（2）在宅基地使用权中，仅要求已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。并没有要求宅基地使用权是以登记为生效要件的。（3）在地役权中，也

3、是采用登记对抗要件原则。地役权自自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记，未经登记，不得对抗善意第三人。[案情介绍]甲房地产公司从他人手中购得土地一块，以“观景”为理念设计并建造观景商品住宅楼。该地块前有一学校乙，双方协议约定：乙在20年内不得在该处兴建高层建筑，为此甲每年向乙支付10万元作为补偿。协议签订一年后学校迁址，将学校土地和房屋全部转让给丙房地产公司，乙未向丙提及其与甲之间的协议约定。丙购得该地块后建高层住宅。甲得知后要求丙立即停止兴建，遭到拒绝便向法院提起诉讼，请求确认乙与丙之间转让

4、土地合同无效，并要求赔偿损失。[点评]《物权法》第一百五十八条规定，“地役权自地役权合同生效时成立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”本案中甲房地产公司与乙学校之间虽然根据合同已经设立了地役权，但没有进行登记，因此该地役权不具有对抗善意第三人丙的效力，所以甲不能要求丙承担自己遭受损失的责任，而只能向乙追究赔偿责任（甲与乙之间的合同仍然有效）。二、不动产登记的类别1.初始登记初始登记是指不动产所有权人对其权利进行的第一次登记。初始登记有公示不动产所有权的效力，但不是不动产物权变动的

5、要件。依《物权法》第9条第2款规定，依法属于国家所有权的自然资源，所有权可以不登记。2、变更登记变更登记是指不动产物权主体变更以及物权内容变更的登记。如前所述，依法律行为转让不动产的，除法律另有规定外，变更登记是不动产物权变动的生效要件。3、注销登记注销登记是指不动产物权消灭时所为的登记。案例：自己的房子被登记在别人名下怎么办？某市的居民李女士十几年来一直住在某居民区一幢楼房里，该房子是李女士的母亲去世时留给她的。可是，李女士的妹妹却一直为此事耿耿于怀，并认为母亲是在李女士的强迫下才做出了这种决定。今年，李女士的丈夫单位新盖

6、了一批福利房，于是，李女士决定将母亲留下的老房子转让出去。就在买卖双方办理过户手续的时候，李女士才发现房子已被她的妹妹抢先过户到自己名下，并准备最近把房子转让出去。气急之下的李女士决定到房管部门办理房屋的更正登记手续，可是手头并没有确凿的证据资料，眼看着自己的房子就被别人买去自己却无能为力，李女士急得像热锅上的蚂蚁。4、更正登记更正登记，是指权利人或者利害关系人有证据证明不动产登记簿记载的事项确有错误，经其申请，由登记机构依法定程序所为的对错误事项予以更正的登记。《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登

7、记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”5、异议登记异议登记，是指利害关系人申请更正登记而登记簿上记载的权利人不同意更正时，对登记的物权归属提出异议的登记。《物权法》第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”案例：购买期房的风险如何降低？某市的一家房地

8、产开发公司开发温馨花园别墅，在取得商品房预售资格的条件下对在建的别墅进行预售。不久，该公司便将其中的一座别墅预售给张先生，并保证于年底完成别墅交付。后来，该公司却将该别墅以更高的价格预售给了一位李先生，双方不仅签定了商品房预售合同，还一同到房管部门办理了商品房预告登记。当张先生要求房地产公