银鹭万树城2008年度营销策划方案

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1、银鹭·万树城项目2008年度营销策划方案银鹭·万树城项目2008年度营销策划方案凌峻（东南）房地产策划代理有限公司2008年3月51银鹭集团凌峻·厦门银鹭·万树城项目2008年度营销策划方案目录前言3第一部分：分析篇4一、市场背景5二、项目分析9三、核心思考13第二部分：策略篇14一、年度目标15二、整体策略16三、主题重塑19四、服务工程28第三部分：执行篇32一、2008年度推货计划33二、营销阶段及主题35三、销售价格建议36四、推广费用部署36五、活动执行部署41六、阶段性营销推广43七、营销总控计划表50结束语52附

2、件一：各阶段活动具体操作思路53附件二：项目现状分析资料汇总55附件三：项目销售分析6051银鹭集团凌峻·厦门银鹭·万树城项目2008年度营销策划方案前言2008年，形势在起变化。市场供不应求格局将改变。淮南房地产市场发展速度将受宏观调控制约。我们必须有新的观念和正确的眼光来看待新形势。2008年，任务极为艰巨。9个月销售20万平方米！如能完成，该速度在全国也堪称罕见！形势变化，任务艰巨。因此，从现在开始，我们必须有更敏锐的市场嗅觉，更强的营销措施，更快的执行速度！市场宏观形势无法左右。我们成功的关键在于，对项目重新塑造的高度

3、共识和对执行措施的坚决程度。所以——认清形势，找出问题，提出措施，从现在起，行动起来！51银鹭集团凌峻·厦门银鹭·万树城项目2008年度营销策划方案第一部分：分析篇51银鹭集团凌峻·厦门银鹭·万树城项目2008年度营销策划方案一、市场背景1、国内市场◇宏观调控持续加强：调控政策日趋成熟，针对性和操作性日益加强。08年宏观调控进一步升级势在必行，一方面体现在继续强化落实已出台的政策，另一方面将推出更有效的调控政策。延续以往调控政策的趋势，08年房地产调控效果将更加显著。◇供求市场关系转变：随着房价持续上涨，以及政策调控导致购房成

4、本在逐步增高的同时收益明显降低，使消费者更趋于理性，购房热情日趋减退，供求关系逐步由卖方市场向买方市场过渡。◇大城市市场影响加剧：随着深圳、广州、上海等一线城市价格回调，消费者的购房信心开始动摇，并且开始有向二、三线城市蔓延的趋势。小结：全国房地产大气候环境短期内无法实现根本好转。2、淮南市场◇房价相对较高：由于淮南房地产市场起步较晚，但房价起步较高。同时居民收入相对较高，因此目前房价已上涨到（相比国内同类三线城市）比较高的位置。◇成交开始波动：虽然淮南市场仍处在一个发展期，但是市场成交仍然不可避免地受到宏观调控和大环境市场趋

5、势的影响。◇竞争格局凸现：在土地资源在被充分利用的情况下，市场不断趋于成熟化和大盘化，08年市场供应量加大，而客户资源在不断减少，因此竞争势头开始加剧。小结：市场开始受大气候环境影响，且房价已达到国内同类三线城市较高的水平，区域发展势头良好，但必须警惕市场未来变化。51银鹭集团凌峻·厦门银鹭·万树城项目2008年度营销策划方案1、竞争对手◇产品多样化细分市场：随着市场的不断成熟，业态及户型开始向多样化发展，消费者受市场变化影响开始被细分。◇市场大批量推货分流客户：对本项目而言，虽然在区域内不具有构成较大威胁项目，但从大范围而言

6、，不断推出的新盘和逐步加大的市场放货量，客户被分流将成为必然趋势。小结：项目目前在市场上占据了较好的领先地位，但是竞争对手同样在增加和在进步，因此居安思危是我们应有的市场态度。2、价格走势51银鹭集团凌峻·厦门银鹭·万树城项目2008年度营销策划方案1)07年市场价格态势n市场起步晚，城市发展快，促进了房价的增长：淮南城市发展速度加快，供应量增加，满足了市场的需求；淮南房地产市场起步晚，因此目前仍处于市场刚性需求被释放阶段。n供求关系失衡导致市场成交量价齐升：开发总量较少导致07年成交面积翻倍增加。n市场刚性需求被释放促进了房

7、价的稳定增长：生活水平提高，需求量增加，作为能源城市，随着收入增加，大部分人都有改善住房的愿望，进一步刺激房产需求。n高层楼盘销售拉动了市场平均房价：淮南市场对高层住宅产品没有明显的抗性，因此随着高层楼盘的较高价格销售，全市销售均价持续被拉高。n淮南商品房销售价格呈小幅上升态势，稳中有升，走势平稳，目前价格保持在2200-2600元/平方米区间，房价没有出现飚升现象。伴随着供应量和需求的增加，成交量会进一步增长。51银鹭集团凌峻·厦门银鹭·万树城项目2008年度营销策划方案1)未来价格走势预测n城市发展促进市场发展：合淮高速开

8、通，合淮同城化，将提升淮南城市综合实力，拉动房价上涨；局部板块高品质楼盘因为其资源的稀缺性和交通、配套的优越性而具备一定的价格上涨空间。n价格维持稳定和微涨格局：市场总体呈向上发展态势，但仍受到宏观调控大环境影响，2008年房价上涨幅度将受到制约。按照当前市场环境状况分析，预