分析金融机构商业地产融资风险的现状

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1、分析金融机构商业地产融资风险的现状商业地产，区别于以居住功能为主的住宅地产和以工业生产功能为主的工业地产，主要以零售经营和办公等功能为主，狭义上的商业地产即以零售经营为主，本文重点讨论狭义商业地产运营及融资风险。近年来，我国在零售商业地产领域的投资迅猛，由于商业地产投资建设时间长、规划设计复杂等特点，受其自身发展及外部影响，商业地产运营风险及由此引发的融资风险正在加大，需引起足够的警惕。一、商业地产融资风险研究综述近年来，部分学者对商业地产融资风险做了研究，李烨、吴静（2012）对国外关于商业地产投资风险的研究进行了梳理，国外关于

2、商业地产风险研究主要集中在基于REITs数据的研究；郭馨梅等（2013）指出我国商业地产面临泡沫化、同质化和边缘化等风险；刘颖、谢可（2013）对我国商业地产的融资路径进行了归纳，分析了目前商业地产融资环境和融资模式中的风险；康琪雪研究了我国商业地产运行状况和模式，指出了商业地产运行中的问题；（2010）李琳（2013）通过分析X购对美国实体商业及商业地产开发的冲击，来研究X络消费对我国商业地产发展的趋势影响；曹黎娟（2013）等从房地产信托实务出发，分析了房地产信托投融资业务与房地产市场风险的关联性；易传和、詹蕙卿（2009）通

3、过数量模型分析了房地产景气指数与银行房地产信贷风险之间的关联关系；深圳银监局调查组（2011）基于对深圳市各银行经营性物业抵押贷款的调研，分析了该类商业地产融资普遍存在的风险。二、新形势对我国商业地产运行的外部影响从商业地产运营模式来讲，主要分为建成销售和持有运营两大类模式。在建成销售模式下，开发商追求开发资金的快速回笼，商业地产项目被拆分出售，在后期运营中难以实现统一规划和管理。持有运营模式下，由于商业地产项目建设期投入资金量大，运营初期租金回报较低，对开发商资金实力和运营能力要求较高。近两年来，在宏观经济增速放缓的大趋势下，房

4、地产市场出现降温，同时，X络购物日趋繁荣，实体经营受到冲击越来越大。1.经济增速放缓导致商业地产需求下降。2014年以来，随着中国宏观经济结构的转型调整，GDP增速下降到7%左右，预计未来将继续保持中高速增长。经济新常态的出现，加之近年来房地产行业政策趋紧，商业地产投资和销售均呈现增长趋缓甚至下降的局面。从图1可以看出，商业地产新开工面积、销售面积与当年GDP增长率呈现正相关关系，在2010年～2011年GDP增幅较大年份，商业地产投资和销售均呈现较大增长。2014年以来，GDP增幅降至7%左右，全国商业地产新开工面积出现3.3%

5、的下降，销售面积也降为7.15%。经济下行，一方面影响商业地产投资和销售，使得全国商业地产新开工面积、销售面积和销售金额下降；另一方面，由于经济景气指数较低，PMI、CPI等指数低迷，影响商品零售领域成交额，从而使得商业地产租金下降、空置率上升。该现象在二、三线城市较为明显，一线城市商业物业空置率也出现上升。据戴德梁行监测数据，2015年1季度北京全市商铺空置率高达13.3%，环比再涨0.5%。同时由于经济增长新常态持续，房地产调控政策延续，地产商融资环境恶化，使得更多的中小地产商对商业物业项目选择建成即零售的模式。由此带来商业物

6、业项目后期经营管理粗放、缺乏统一规划等问题，将持续影响三、四线城市商业项目的租金和空置率。2.X络消费的替代效应。X络消费对实体零售业有巨大的替代效应，影响商业地产的投资、销售和出租各环节。2015年2月发布的《第35次中国互联X络发展状况统计报告》数据，截至2014年末我国X络购物用户规模为3.61亿户，X购用户规模为2.36亿户。国内庞大的X购用户群体带动了X络消费总额的迅速攀升，全国X上零售额由2010年的4610亿元上升到2014年的27898亿元，年均增幅保持在40%以上；占全国社会消费品零售总额的比例也由2010年的3

7、%增加到2014年的10.6%，这一迅速增长的趋势还将在未来持续发展。在X上零售业畅销商品中，通讯类、电子产品及电器类、服装类、生活日用品类等为主要品种，而这些商品恰好为传统零售业的支柱产品。X上零售业的崛起对传统商业领域冲击巨大，如苏宁、国美等传统电器销售商大规模裁撤实体店，重心转至电子商务领域。北京中关村通讯类产品卖场衰落，太平洋、e世界等卖场陆续关闭。由此商业零售类地产也面临巨大挑战，租金下滑、空置率上升，使得商业地产运营商不得不调整营运思路、更新产品理念，成熟项目必须在规划、布局等方面作出调整。三、新形势下商业地产运行内部

8、风险因素1.商业地产投资增长过快且同质化严重。2011年～2013年，国家陆续出台了极为严厉的房地产调控政策，对住宅市场投资、融资、交易等多环节进行了限制。但对商业地产市场没有明显的政策限制，该领域吸引了众多资金涌入。3年间，商业营业用房新开工面积