商业地产融资现状探讨

《商业地产融资现状探讨》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、商业地产融资现状探讨摘要：商业地产业在未来城市化的进程中将成为促进我国经济增长的支柱型产业之一，其对资金链的依赖以及经营管理的专业化要求都比住宅型房地产更胜一筹。因此，妥善处理好其开发融资已成为商业地产开发企业的重中之重。商业地产在中国起步比较晚，但发展相当迅猛。与此同时，商业地产的理论研宄却比较少，涉及到商业地产融资方面的理论也不多，缺乏成熟商业地产融资理论指导。关键词：商业地产；融资；现状中图分类号：F83文献标识码：Adoh10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.07.0451商业地产在国民经济发展中的作用1

2、.1改善城市建设格局随着城市生活方式和消费能力的变化，单一的商业氛围已无法满足大众的消费需求，需将项目建筑功能和商业功能纳入城市的发展规划中，进而引导和主导一个城市或城区的功能定位。城市综合体是商业地产发展的必然趋势，一些省市为了提高城市形象、树立城市名片，将城市综合体的建设列入城市发展目标。根据杭州市政府有关部门颁布的《杭州市区商业网点2003〜2010年发展导向性规划纲要》，可以明确杭州目前的商业格局主要由四大区域商业中心和十二大区域商业副中心组成的。为了加快重点功能区商业服务业的发展，2012年广州政府计划供应商业服务业用地60宗

3、，共计323万平方米，较去年同期增加47%o由于城市综合发展的需要，同时配合各区规划发展，区域性供应用地结构的差别相对较大：近郊区旨在提升经济综合能力，产业性用地、商业用地及居住配套用地供应量会相应增加，而市中心区由于经济发展较快，人居相对饱和，可用地资源稀缺，各类型用地供应量有所减少。在市中心建立商业地产，可以防止城市空心化，在市郊发展商业地产可以推动郊区卫星域发展，改善城市面貌，改善投资环境。1.2推动产业结构调整升级随着内需上升到国家战略层面，第三产业比重加大，服务型经济必将成为未来主流。因为在城镇化建设中更有利于解决劳动就业问题

4、，第三产业成为中国经济的支柱更具战略意义。第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要指标，商业地产的发展正是推动第三产业的发展和消费力提升的有效动力，从而促进产业结构的调整升级。1.3增加就业机会和岗位从1994年开始，第三产业就业比率超过第二产业成为吸纳劳动就业的最重要产业。作为服务业的发展平台、以经营为目标的商业地产将促进第三产业的发展，从而促进中国就业率提局。1.4增加财政收入根据税政司2008〜2011年这几年的税收收入增长的结构性分析，可以得知：随着经济发展、城市化进程加快，近几年商业地产(办公楼和商业营业用房)保有量显著增长，

5、所以房产税保持着较快增长；而随着办公楼和商业用房销售面积的持续增长，城镇土地使用税也平稳增长。所以，发展商业地产可以增加政府的财政收入。2我国商业地产融资现状商业地产项目资金回笼慢，不能通过滚动开发的模式来回收，在项目建成后还需要时间培育商业氛围，开发商必须有雄厚的资金储备和抵御风险的能力来承受较大的资金压力。(1)融资规模持续增长。商业性房地产贷款快速增长，增长结构存在差异。2009年年末，全国主要金融机构商业性房地产贷款余额7.3万亿元，同比增长38.1%，增速比上年同期高27.7个百分点，超过同期各项贷款增補7个石令占*(2)银行

6、¥款融资所占比重有所下降。总的来说，近年来银行贷款融资的所占比重是有所下降的，主要是因为资本市场融资、房地产信托等逐渐成为重要融资来源，融资渠道多了，商业地产开发商多了选择的机会。(3)信托业成商业地产新融资模式。以整体持有、改造再退出的新型商业地产模式融资在信托业兴起。2013年以来，平安、外贸、中融和中信信托等纷纷加码了商业地产项目。这种模式通常是在一定期限内以房地产基金形式持有并改造、重组商业物业，通过改善其经营情况来提升租金收益，再通过出售或上市等形式实现退出，从而使投资者状金。2.1—线城市融资状况一线城市房地产开发投资总额占

7、全国比重自2003年起逐年下降，近几年受到经济危机后的宏观政策刺激，下降趋势有所减缓。(1)银行贷款评估严格。上海部分银行在2009年规定商用贷款总额不封顶，最高可贷到商用房产评估价的7成。如商户必须位于商业中心的商户、商圈，并且成交单价必须在银行评估价以内，否则最高贷款的成数只有6成。(1)地方政府颁布“限外令”。2011年8月，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求对未竣工验收的商业地产停止发放商业贷款，停止个人消费贷款用于购买商业用房。此外，地方政府对商业地产“限外令”执行力度的升级表现在2012年3月广州房管局出台规定境外人士

8、严禁在广州购买商业地产。2.2二三线城市融资状况(1)面临并购风险。目前二三线城市商业地产面临短期内项目供应量过大、融资困境等多重困难，位置欠佳且体量巨大的商业地产项目承受着日益升级的招商压力，面临着并购风