我国房地产经济泡沫的形成机理与区域性特征

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1、我国房地产经济泡沫的形成机理与区域性特征产生泡沫经济的两个主要根源是人们对实物资产和金融资产的过度投机造成的。房地产作为实物资产是形成经济泡沫的主要载体。与金融资产如股票市场产生泡沫的机理相比，房地产产品的不可流动性和差异性、市场的区域性、既是资本物品又是耐用消费品的特性，决定了房地产经济泡沫具有其自身的特点。国内学者曹振良等(1996)通过对我国房地产住宅业发展状况的研究，解释了我国房地产业发展的周期波动现象。王诚庆等(2002)在分析影响我国房地产周期波动的直接因素和间接因素的基础上，得出当前我国房地产周期波动周期增长、波幅减小的新

2、特征。李晓西等(2000)寸虚拟经济、泡沫经济与实体经济的涵义进行了界定，同时研究了三者之间的关系。郭建强(2000)和李耕(2001)分别对泡沫经济的生成条件和形成原因等进行了研究。本文重点从房地产业和产品特点的角度，对房地产经济泡沫的形成机理进行实证研究，并进一步通过数据分析来说明我国房地产经济泡沫的区域性特征。1房地产经济泡沬的界定经济泡沫本质上是一种投资现象，是相对充足的投机资金在高回报率的刺激下，过度集中投资于某个实物资本或虚拟资本使投资对象的价格远远超过实际价值，那么超出实际价值的价格就是泡沫。泡沫经济与经济泡沫是两个不同的

3、概念。泡沫经济表现为系统化的经济泡沫，是整个经济总量中泡沫化产业占主要成分的一种较宏观的经济现象;而经济泡沫是指在一个产业或区域内的经济泡沫化。一个产业或区域内的经济泡沫通过膨胀和扩散，最后造成全局性的经济虚假繁荣，进而导致泡沫经济的房地产的经济泡沫现象是指由于人们在投机获利的预期下狂热争购房地产而引起的房地产价格持续大幅度异常上升，或者说，房地产总市值中被过度需求拉高的部分，大大超过由真实需求决定的实际总市值。其中的超过部分就是房地产泡沫。2房地产经济泡沬形成的原因2.1房地产业的特征房地产产品具有资本物品和耐用消费品的双重特征。在房

4、地产泡沫的形成过程中，一方面其作为资本物品的特性决定了房地产同其它金融资本一样最容易成为投机的对象，从而成为泡沫的载体;另一方面，房地产又不同与金融资本，其最终的价值仍然在它的使用功能上，因此房地产作为耐用消费品的特征决定了房地产价格不可能无限制的超过消费者的购买能力，房地产的经济泡沫相对于股票市场几十倍的市赢率而言，其泡沫程度是相对有限的。由于房地产产品的差异性受区位、户型设计等因素的影响，国外学者Logan(1987)指出房地产产品是一种差别化彳艮明显的产品。Zell(1986)认为房地产市场是一种区域性市场，不应单从一个国家整个房

5、地产市场状况去研究它的发展趋势，而应当研究每个区域性市场的特点。房地产产品的不可流动性和投资资本的流动性决定了一个国家的房地产市场很难存在一种整体上的均衡，亦即房地产投资过热和经济泡沫程度在不同的地区是不均衡的。经济活动中的许多泡沫事件都是由于预期偏颇驱使下的过度投机导致的，因此“投机”和“预期”就成了研究泡沫成因的两个关键线索。2.2土地资源的稀缺性在现代经济中，普通商品具有较为充足的供给和需求弹性：当价格上涨时，必然会引起供给的增加和需求的减少，从而达到供求平衡。而土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当土地

6、需求增加时，拉动土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，土地市场价格进一步上涨，促使房地产价格上涨，最终有可能导致房地产经济泡沫的形成。2.3大量投机资本的存在大量投机性资本的存在是房地产经济泡沫生成的重要条件。投机资本以谋取暴利为目的，具有高度的流动性。在市场经济体制下，往往宽松的货币政策是导致市场上存在大量投机性资本的主要原因，这些投机资本可以轻易地从一个地区流动到另一个地区甚至国家。房地产作为一个特殊的产业，具有实体经济与虚拟经济的双重特点，很容易成为投机资本进行投机

7、的对象。当大量投机性资本涌入房地产业时，使得房屋价格持续上涨，并最终可能会导致房地产泡沫的出现。2.4投资者对房地产未来价格的非理性预期经济泡沫于人们的投机驱动，是基于人们对未来某个产业或区域经济发展的良好预期而集中进行货币投资，并造成资产价格严重脱离实体价值的一种现象。随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势。因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的遐想，于是，过多的货币资本在虚拟的高回报率甚至暴利的刺激下，投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，

8、导致房地产价格不断攀升;不断上涨的房价使得先期进入房地产业的投资者获取了暴利，在暴利的诱使下，新的投资者携带大量的资金进入到房地产中来，以期获得比其它行业更高的投资回报，新一轮的炒作又开始，房价伴随着地价不