我国房地产泡沫的形成机制分析

《我国房地产泡沫的形成机制分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

我国房地产泡沫形成机制分析摘要：我国房地产业自1998年复苏以来获得了长足的发展，但也存在一些问题，比如房价和投资增长过快、结构不尽合理等，引发了人们对泡沫的猜疑。由于我国房地产市场化的时间较短，对房地产泡沫的研究还没有一个完备的体系，这与我国房地产市场发展现状极为不符。本文从制度因素和利益机制两方面分析了我国房地产局部泡沫产生的原因，并提出了对策和政策建议。关键词：房地产泡沫；住房改革；经济适用房；制度一、房地产泡沫的涵义　　经济学中所说的泡沫,就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说,房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的,而主要是由投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时,土地和房屋价格高涨,大大高于由真实需求所支撑的市场价值,并且交易频繁,形成了一种表面上的虚假繁荣。　二、我国房地产泡沫的形成原因　（一）土地价格垄断。土地是房地产业的基础，房地产业的发展离不开土地政策的配套。土地要素市场的缺失使我国的房地产市场形成典型的垄断市场特征，使房地产价格普遍偏离其价值，呈现虚高状态。而房地产开发市场的垄断，使垄断效应更加明显。（二）房地产开发市场行政垄断。房地产行业是资金密集型行业，没有巨额的资金，企业无法进入这一行业。弱化了房地产行业的竞争。加上我国根深蒂固的地方保护意识，形成了房地产开发企业的局域性垄断。（三）地方政府经济利益影响下的房地产价格。政府应该主要充当房地产市场的协调者、管理者和服务机构，但是在中国的房地产市场，地方政府成了经济利益的最大获取者。政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的50%～80%，于是，地方政府在利益的驱动下，或明或暗助推房价上涨，这是造成房地产市场秩序极不规范的根源。（四）城市化进程加速促使住房需求刚性化。 随着我国政治、经济体制的改革，原有的城乡二元户籍壁垒被打破，我国的城市化进程大大加快。城市经济快速发展，聚集了大量的城市人口;城市建成区的迅速扩大，使大量的农村变为城市;城市基础设施的改善，大量低矮破旧的房屋建筑被拆迁改造;住房消费的更新换代，住房消费潜力被激发。所有这一切都使得城市对住房的需求加大。（五）房地产租赁市场不完善。我国房地产租赁市场很不完善。现有的房屋租赁市场的供应主体是城市城中村和郊区农村的农民自住房，租赁市场的需求主休是进城打工的农民。由于用于出租的房屋条件差、环境差、交通条件差，加之又缺乏有效的市场管理，使正常的租赁市场需求者望而却步。（六）房地产投资与投机。我国经济高速发展，居民手中积累了大量的货币资金，住房消费成为了新的消费热点。住房价格呈现稳定的增长，住房消费兼具消费和投资双重功能，这进一步促进了房地产市场的繁荣。我国居民本就有购房置业的习惯，为了扩大内需，鼓励先富起来的家庭购买第二或第二套住房，这就使得房地产消费迅速高涨。再者，我国近几年房地产需求的增长带动了房价的攀升，从而为房地产投机奠定了基础。我国投资渠道的狭窄和股票市场的长期低迷使得房地产市场几乎成了这部分资金的惟一投资渠道。三、我国房地产特点分析　　不可否认，近年来，中国房地产业的确为中国经济的腾飞作出了巨大的贡献，但事物发展的两面性又决定了繁荣背后必定存在弊端。当下，中国房地产业的发展现状主要表现出以下几种特点：（一）房地产市场存在明显的结构性矛盾，有效供给不足。据国家统计局公布的《2010全国房地产市场运行情况》相关数据显示，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。与此同时，我国目前的农村人口达到54.32%。而这部分农村人口中，有相当一部分人成为进城务工人员，这部分人口对住房的需求不断上涨，但针对这部分人群所适用的廉租房、经济适用房的供给还存在明显的不足。正是由于这部分人群对住房有着极大的需求，政府不断提出要加大对廉租房、经济适用房的供给，但实际房地产运营情况显示，国内房地产市场存在商品房供给过度、经济适用房供给不足的矛盾。（二）房价存在明显的不合理。房价的不合理性集中体现在国内的一线城市。以上海为例，有数据显示，2010年上海房价每平方米上涨4000元以上，而同一年，上海人均月收入在3500元左右，也就是说，每平米楼价上涨的幅度已经远超过上海人均月收入，此外，佑威数据显示2010年单价3万元/平方米的新房源可售面积占新房源总量的近17%，而单价在5万元/平方米以上的新房源占到5%。北京、广州、南京等地的房价也是居高不下，并且仍有不断上涨的趋势，与居民收入水平存在明显的不一致。由高房价产生了许多社会现象，例如“返乡族”、“蚁族” 等新名词的诞生足以说明一线城市的高房价降低了居民的生活幸福指数。（三）国际热钱的涌入呈现增长趋势。国外金融市场、楼市呈现出了极大不稳定性，与此同时，国内政府一系列的刺激计划，宽松的投资环境吸引了大批的国际投资者。2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，其中利用外资796亿元，增长66.0%。外资的增加说明我国对外开放程度的扩大，但也对我国金融监控等方面提出了更高的要求。四、衡量房地产泡沫的指标　（一）房地产投资额增长率/GDP增长率　　通过房地产投资额增长率与GDP增长率比较,将房地产增长速度与全社会经济增长速度进行比较。对发展中国家或经济欠发达地区而言,房地产市场发展对带动当地经济有着极为重要的作用。因此,在市场发展初始阶段和快速发展时期,房地产投资额增长率这一指标通常较高,甚至可达到15%-30%。经过快速发展后的平稳发展时期,该比率与经济发展速度相当,应保持在10%-15%左右。房地产投资额增长率与GDP增长率比值在房地产复苏和繁荣阶段前期会高些,可达到2-4。我国当前房地产市场正处于繁荣阶段,因此可以通过房地产投资额增长率与GDP增长率的实际比值,来判断我国房地产市场是否存在房地产泡沫。　　（二）空置率　　空置率主要用于判断是否存在过度膨胀的虚拟需求,并最终形成房屋的空置。按照国际通行算法,空置率是指待出售、出租的房屋占市场全部存量房地产的比率。一般来讲,房屋空置率5%为适度,10%则为警戒空置率,超过20%为严重空置。我国国家统计局的“国房景气指数”中的“商品房空置面积分类指数”,是指上年的空置面积累加今年已经拿到竣工证但尚未销售或出租的商品房的增量面积。住房与城乡建设部将商品房空置面积的统计数据细分为空置待销面积、空置滞销面积和空置积压面积。因此,我国还没有建立统一规范的空置率指标,不能进行空置率计算,也无法用于国际比较。　（三）房地产销售总额/GDP值　　房地产业作为国民经济的支柱产业,在GDP中所占的比例可以反映出其在国民经济不同阶段发展的冷热程度。根据广东省规划设计院的一份分析报告,发展中国家年度内房地产销售总额占GDP的8%比较合理,但是,若房地产开发出现了过热现象,或因房地产投机而引起的房地产价格快速上涨,将导致房地产销售总额占GDP的比值脱离合理范围,出现房地产泡沫倾向。　　（四）房价收入比 　　房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值,它是国际通用的衡量房价合理与否的重要指标,主要用于衡量房价格是否处于居民收入能够支撑的合理水平。计算公式为:年度房价收入比=年度城镇人均住房面积(建筑面积)×年度商品住宅均价/年度城镇居民人均可支配收入。据联合国公布的资料,不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的分析统计结果表明,这些国家的房价收入比区间为0.8-30,平均值为8.4、中位数为6.4。据此,如果一个地区的房价收入比高出这一标准,则说明存在房地产泡沫的隐患。而我国大中城市2006年房价收入比就已经达到了8,一线城市如北京、上海、深圳房价收入比都超过了10,超出合理范围的房价收入比,经过近两年来房价的大幅上涨,我国的房价收入比更加恶化,从这一指标看,我国房地产市场存在一些泡沫.五、我国房地产泡沫的特殊诱因分析　（一）保障性住房缺失　　我国自全国城镇住房体制改革以来,福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策,是符合我国从计划体制经济向市场经济转变的经济体制的。但由于没有有效区分住房改革政策和房地产政策,另外地方政府对无偿划拨土地建设经济适用房缺乏积极性,使得商业房过度发展,而住房保障严重缺位。我国94%的住房开发定性为商品房,经济适用房不到6%。我国经济适用房建设从1994年“国家安居工程”开始起步,经历了高峰之后迅速下滑,特别是2003到2005年,经济适用房占商品住宅投资额比例下降到不足5%。截止到2005年度,全国累计用于最低收入家庭收入住房保障资金为47.4亿元,仅有32.9万户最低收入家庭被列入廉租房保障范围。　　（二）土地制出让制度缺陷从房价的长期规律来看,土地价格可以说是唯一的决定因素。土地一直属于稀缺资源,特别是中国正处于城镇化快速发展时期,面临世界历史上最大规模的城乡人口迁移,城镇住房需求大,但土地资源承载力相对不足。在这种情况下,土地出让市场是否健康,决定了是否能形成有效的土地供给机制,从而最终决定了房地产市场的供求价格。在我国1994年分税制改革后,土地出让金的分配中除了中央政府分割很小一部分,大部分成为地方政府的财政外收入,这成为地方政府热衷经营土地的驱动力。我国对城市经营土地实行招标、拍卖和挂牌方式出让使用权,这对于显化土地价值和消除土地协议出让中的寻租具有重大意义,但同时在房地产行业的上升周期,竟拍中的地价往往被炒得很高,拍卖价格远远高出了土地价值。统计表明,在整个房地产建设交易过程中,政府税费收入占到房地产价格的50%;而在欧美,地价税费相加大约占到住房价格的28%。（三）房屋供给结构不合理我国房地产市场上房屋供给结构不合理推动了房价的不合理增长,主要表现在:1、房地产存量市场和增量市场结构不平衡。房屋二级市场发展严重滞后,新增房产需求主要集中在增量市场。这样不但导致存量房屋得不到充分利用,也使增量房屋变得相对稀缺,抬高了房价。2、房地产销售市场和租赁市场发展不平衡。 房产租赁市场并没有提供更多更好的租赁服务来分流消费者的住房需求,从而将压力都集中在销售市场,导致房价上涨。3、住房产品供给结构不合理。具体表现在:大户型住房多,中小户型住房少;高档住房多,中低档住房少;一般商品住房多,限价商品房、经济适用房以及政府廉租房少。低费用支出房屋供给不足,一方面导致其价格上升,另一方面也迫使部分消费者转而购买高费用支出房屋,对高费用房屋维持其高价起到了支持作用,从而拉动住房平均价格上升。　　（四）特殊文化背景下的投资偏好　　高涨的房价逐渐超出了我国普通消费者的承受能力,但其购房冲动和热情依然没有明显得衰减,中国也是世界上自有房率最高的国家之一。截止2005年底,我国个人购买商品住房达1.42万亿,居民自有住房比例达72.8%。中国百姓偏好住房投资,有以下几个原因:1、中国历史文化传统建构了中国人热衷住房投资的特定惯习,住房过度投资是人们在这种惯习制约下的选择。2、在中国,住房已经成为阶层区分和日常生活中一个重要的“信号”,是个人社会身份和生存能力的体现,这使得人们呈现过度投资的非理性倾向。以上列举的我国的一些特殊制度和文化,如果不加以限制和引导,必然会导致房地产市场的泡沫,给经济发展和社会稳定带来隐患。我国应尽早改善现有的土地出让制度、加强住房保障体系、优化住房供给结构以及引导消费者的合理住房观念,使房地产市场能够健康持续的发展下去。六、防范房地产泡沫的措施　　（一）建立房地产泡沫风险预警体系　　随着经济全球化和金融自由化的深化,各国经济在享受这一益处的同时,也在承担着很大的不确定性,这种不确定性主要表现在外国爆发金融危机对本国经济的影响。因此,“居安思危”的危机意识对于我国金融稳步健康的发展是必不可少的。房地产泡沫预警系统是通过研究宏观经济的波动和规律,找出能够反映市场发展趋势的一些基本指标,并通过对这些指标的监控,及时发现市场运行中存在的问题,针对这些问题,分类提出调控对策,把问题解决在萌芽状态,促进房地产市场的健康发展,有效防范房地产市场过热累积的潜在风险。银行风险预警系统具有金融管理及经营状况诊断双重作用,其意义在于依据相关金融业经营管理原则,选定一组变量,并建立一套预警函数、指标、临界值,运用预警模式后,如发现有不符合规定或逾越警戒范围的状况,即显示警讯,给银行机构发出警告信号以便尽早采取措施,也给监督机构提供及早采取银行监督的措施,并要求银行机构限期改善其风险状况,以保证其稳健经营。　　（二）加强银行信贷管理 　　房地产泡沫的产生与银行的信贷扩张有着必然的联系,国内经济学家武康平、皮舜等建立了房地产市场与信贷市场的一般均衡模型,通过对均衡解的比较静态分析,其研究结论认为房地产价格的上涨导致了银行信贷的增加,银行信贷供给增加导致房地产价格的上涨,两者之间存在正反馈的作用机制。因此,我们要从银行信贷着手,优化信贷资源配置,在房地产投机风气较盛的时候采用较严的房贷政策,而在风平浪静之后可以适当放松。这样一方面能减少银行的不良贷款,维持银行的稳定,另一方面也能促进房地产业持续、高效的运行。　　房地产信贷的特点是资金占用大、期限长、流动性低,很多银行都把房地产信贷当作低风险、高收益的金融品种。泰国的金融危机给我们提出了警告。　　在1989-1996年的七年内,泰国的住房贷款增加了5倍多,由1989年的1459亿泰铢,发展到1996年的7934亿泰铢。房地产贷款超过了银行总额的50%。与同样遭遇金融风暴的邻国相比,马来西亚投入房地产的贷款占全部贷款余额的比例只有29%,印尼占20%,菲律宾占11%。为什么1997年东南亚金融危机首先在泰国爆发,泰国房地产泡沫对经济的影响程度高于马来西亚、印尼和菲律宾是其重要原因之一。　　银行应严格执行国务院和中国人民银行关于房地产贷款的有关规定,从严掌握贷款条件,加大对房地产开发贷款和居民住房消费贷款的监管力度。通过对贷前贷后的严格把关,既支持了优良的房地产项目开发和个人贷款,又防止房地产泡沫累积的潜在风险。　（三）健全城市基准地价制度进一步推行城市基准地价制度,加大地价指数、各类物业价格指数等地价信息的公开力度,为市场交易提供合理的参考价格。基准地价是我国地价体系建设的基础性工作,既是政府调控土地市场的重要工具,也是政府公共服务的一个基础项目。但是目前我国的现状是,基准地价成果公布比例低,使用面窄,利用率低,没有发挥出应有的政府指导和宏观调控作用。各地对基准地价应用的方向和范围不是很明确,一方面基准地价成果基本限于土地管理部门使用;另一方面,土地管理部门不能积极地将基准地价成果向社会宣传,公开性差,这也制约了土地市场健康有序的发展。参考文献　　[1]蒋益锋，房地产泡沫检测方法述评[J].城市开发,2007,(1).　　[2]李涛，伍建平.房地产泡沫的成因、评估与预控[J].建筑经济,2008,(5).[3]谢经荣，地产泡沫与金融危机——国际经验及其借鉴[M].北京:经济管理出版社,2005[4]余宏，房地产经济学[M],北京:人民交通出版社,2008[5]覃常员，《市场调查与预测》，大连理工大学出版社