我国房地产泡沫的形成机制及其衡量指标的研究评述

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1、我国房地产泡沫的形成机制及其衡量指标的研究评述　　摘要：房地产行业作为现在备受关注的行业，其高回报与高风险都受到了各界的关注。其中房地产泡沫所导致的风险更是值得我们关注。本文主要从房地产泡沫形成的微观机制和宏观基础这两个方面来分析了我国房地产泡沫的形成。同时基于此形成机制的基础上，探讨了衡量房地产泡沫的主要指标。　　关键词：房地产泡沫；形成机制；衡量指标　　近些年来，随着我国的房地产市场飞速发展，房地产产业已经成为了影响我国国民经济的重要支柱。我国房地产市场的稳健持续的发展既影响着我国居民的日常生活、居住条件，同时也对推动国民经济快速增长，保障国民经济持续、稳定、健康

2、发展起到了极其重要的作用。然而纵观世界房地产市场的发展经历，1990年的日本房地产市场崩溃，1997年东南亚各国房地产泡沫的破灭以及2008年美国房地产市场的次贷危机。各国房地产的泡沫破灭引发了本国的经济动荡，甚至带来了全球范围的金融危机。由此可见，房地产行业作为一个高投入、高回报、高风险且受到很多不确定因素影响的行业，其泡沫破灭所能带来风险对本国经济发展步伐的影响极其严重。自1998年我国深化房地产行业制度改革以来，房地产业迅猛发展。尤其近几年来，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。关于房地产市场的“泡沫论”、“过热论”层出不

3、穷。所以本文正是基于这样的背景，对于我国房地产泡沫形成的机制以及衡量的指标进行了研究分析。　　关于我国房地产泡沫的形成，其机制是相当复杂的。这里主要从微观经济主体的行为以及宏观经济环境两个方面来考量我国房地产泡沫的形成。　　（一）房地产泡沫形成的微观机制　　第一，从需求的因素来看，我国居民的收入水平是影响房地产需求的重要因素，收入水平的变动对于房地产存量变化起了重要的决定作用。每个家庭的收入水平提高，会直接影响家庭对房地产的消费总量，而且对消费结构也产生了直接的影响。同时，利率的变化也从需求层面上影响着房地产的价格。利率的提高使得储蓄的机会成本得到相应的提高，居民对于

4、储蓄的意愿相对增强，进而使得对投资的意愿减弱，导致了对房地产需求的减少。从另一方面来看，利率提高，房地产行业的投资与消费的贷款同样也受到了抑制。此外，城市的人口规模，人口密度都会影响着房地产的价格变化。　　第二，从供给的因素来看，土地的供给价格变化是房地产价格变化的最重要的影响因素，房地产市场泡沫的形成从某种程度来讲就是土地市场泡沫直接引起的。理论上来讲，土地的供给有限性跟人口的持续增长性会使得土地价格也出现持续的增长。自然房地产的价格也会出现相应的增长。供给上来看，地价的增高使得开发商的成本变高，从而导致了房地产价格的相应提高。　　第三，从房地产市场特征的因素来看，

5、我国房地产市场的区位差异较大，作为一个高投入高风险的行业，虽然我国的房地产企业很多，但我国的房地产市场依然是一个竞争并不充分的市场，所以我国的房地产供给弹性相对较低，进而需求增加会迅速推动了我国房地产价格的上升。　　第四，从投资与消费的心理预期因素来看，投资者与消费者如果对未来房地产价格上升充满信心时，自然会使得对房地产的投资与消费增加，这也导致了房地产价格的非理性上涨。　　（二）房地产泡沫形成的宏观基础　　第一，从货币政策的角度来看，我国房地产行业的发展因为其周期长，投入大，成本高的本质特点，其投资与消费都离不开银行的贷款。所以从货币政策的角度来看，不论是货币发行量

6、的变化还是利率的变动，都会直接影响我国房地产的价格变动。政府通过货币政策的调控来控制房地产价格的变动。通过提高利率来抑制房地产的需求，进而抑制房地产价格的非理性上涨；而通过调整货币供应量，防止货币过度供给引起的流动性过剩，进而抑制了投资者对于房地产市场的非理性投资。　　第二，从财政政策的角度来看，据统计分析，我国房地产行业开发所缴纳的税费占开发成本的15%到20%。房地产业的税费水平过高成为我国房地产价格波动的重要原因。在经济周期中，随着经济的增长，房地产需求随之增长，因为其供给弹性的相对较低性，税收费用增高推动成本增高，成本的提高推动了房地产价格的增长，进而使得房地

7、产市场的价格出现非理性波动。而在经济萧条的时期，需求弹性相对较大，使得导致税收难以转嫁到消费者身上，从而使得房地产开放商的生产成本变高，开发商经营困难，同样会引起房地产价格不合理的波动。　　第三，从土地政策的角度来看，我国房地产价格波动主要源于土地价格的变化。而从我国的土地政策来看，从无偿调拨到有偿协议转让再转变为拍卖和挂牌出让。而现在我国的地方政府重要财政来源之一就是土地出让，地方政府既是土地出让及征用的主体，又是土地出让收益的主要获益者。而土地供给量又是有限的，所以土地的需求是影响土地价格的主要因素。而地方政策对土地出让政策的控制越严格，房地产开