我国房地产泡沫形成原因研究

《我国房地产泡沫形成原因研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、－189－经济论坛我国房地产泡沫形成原因研究刘乃公（上海理工大学管理学院，上海200093）摘要：房地产泡沫指的是由房地产价格在投机行为作用下出现的严重脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上扬所形成的经济状态。国内高位运行的房价已经出现泡沫现象。在这种情况下，对房地产泡沫形成原因进行研究的意义尤为显著。关键词：房地产泡沫；投机；羊群行为；寻租房地产泡沫指的是由房地产价格在投机行为作用下出现的严重脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上扬所形成的经济状态。其中主要包括土地价格泡沫、房屋空置泡沫、房地产投资泡沫及房价虚涨泡沫。2

2、008年，在国际经济不景气和国内经济发展放缓的大背景下，中国房地产价格依然逆势上涨，直到后半年才略显疲态，但依旧高位运行。进入09年后进入新一轮的上涨周期。然而,房地产产业具有高风险、建设周期长且受土地供给量约束的特点,并且与金融市场具有联动关联,常常引发投机性的金融活动和信用扩张。而投机性金融活动又是成为诱发新兴市场国家金融危机的重要因素。金融自由化导致资产市场泡沫,而投机泡沫的破灭引致银行部门危机,进而导致经济衰退。20世纪80年代的阿根廷、智利、墨西哥,98年来包括泰国、马来西亚、印度尼西亚和韩国在内的东南亚金融危机,以及刚刚发

3、生的次贷危机引发的全球金融风暴，都有一个共同的先兆,即明显的信用扩张和资产市场泡沫。随着我国加入WTO及金融全球化和金融自由化程度的逐步提高,加上各地方政府“GDP增长冲动”的驱使下,过于宽松的房地产政策可能刺激房地产泡沫的产生。目前国内许多城市房地产价格居高不下,有些城市已经出现泡沫迹象。房地产泡沫的产生有其普遍性的原因，也有一些国内特有的因素，概括来讲有以下四个方面：1金融行业的的信贷扩张随着现代市场经济的发展，资本流动、货币兑换、金融票据等符号经济已经从产品、服务等实体经济中完全独立出来，这给泡沫经济的形成和扩张提供了必要条件。

4、资本流动、金融衍生品的大量出现为房地产泡沫的产生提供了资金支持，金融自由化、信息化使得资本流动速度加快，对价格波动和泡沫起了推波助澜的作用。而市场经济内在的周期性波动又使得泡沫经济的危害更为严重。房地产业是资金密集型产业，房地产开发所需的大量资金房地产开发商难以独自承担，需要金融业参与以降低资金成本。而金融机构也乐于将资金借贷给保值、增值性良好的房地产业，获得高额回报。在信息不对称的情况下，银行等金融机构的信贷扩张使得大量资金投向房地产，使得市场参与者产生严重的投机心理，直接推动了房地产价格的上涨。房价的上涨使得银行获得高额回报，进一

5、步扩大对房地产业的信贷投资，再度推动房价上涨。这一正反馈过程循环往复，导致房地产泡沫的形成和膨胀。2市场预期、正反馈交易策略及羊群行为随着经济的发展和城市化进程的加快，居民对于人均居住面积增加的需求也随之扩大。由于住房建设周期较长，短期供应量有限，房地产价格会因供不应求而上涨。在房地产价格上涨阶段，部分人产生投机心理，认为房地产价格会继续上涨，加入购房者队伍，投资性或投机性购房行为出现，市场出现房价继续上涨的预期。此时，消费者预期对房价上涨起到了很大作用。在现代消费信贷的支持、房价将继续上涨的预期下，人们更会选择提前进行住房消费，未来

6、一段时间的住房需求提前到现在集中释放，购房者数量大增。购房者的不断增加使供不应求的局面继续扩大，房地产商乘机涨价，价格上涨预期实现，房地产泡沫出现。之后，房地产价格继续上涨的预期被不断强化，投机市场出现“羊群行为”，从众心理使得大量投机者进入房地产市场，市场需求被放大，房地产价格持续上涨，严重偏离其基础价值，房地产泡沫继续吹大。3土地供给的刚性及利益集团的市场操纵土地是房地产业的基础。区域土地的面积是一定的，不可再生的，因而是有限的，也就是稀缺的。而且，由于土地的有限性和相对于房地产需求的上升，往往会导致土地供给的相对不足，引发土地价

7、格不断攀升。而且从长远看，土地价格具有不断上涨的趋势。房地产位置的不可移动性，决定了房地产只能就地开发、利用、消费和转让，而且受制于其所在的社会经济环境。房地产市场不存在全国性市场，而是一个地区性市场，各个区域的房地产市场在一定程度上相互影响，并非绝对孤立。就目前来看，中国各地的房地产市场是寡头垄断市场，房地产商的投机行为造成了房地产价格的持续上涨和各地不同程度的房地产泡沫。为了避免恶性竞争，同一地域的寡头房地产开发商会进行房地产价格合谋。房地产高峰论坛正是一个房地产商相互间协调沟通的平台。此外，作为报纸等媒体的最大广告投放商和收入来

8、源，房地产商还借助电视、报纸等新闻媒体进行信息垄断，利用信息不对称发布诱导性的虚假广告、散布虚假信息，抬高房价，误导公众预期。表现为：某房地产公司董事长频频抛出“房价肯定还会上涨，且目前上涨速度合理。房地产市场发展正常，