论我国房地产泡沫形成的原因

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1、论我国房地产泡沫形成的原因田娜西国际经济与贸易200913040212一、房地产泡沫的含义从经济学的角度看，房地产泡沫的产生是一种经济状态的失衡现象。导致这种失衡状态的原因是多种多样的。泡沫是在市场经济中由投机导致的一种或一系列资产价格脱离市场基础价值持续上涨，并且这种上涨使人们产生出对这种资产的远期价格继续上升的预期和持续的购买行为。房地产泡沫是指房地产由于过度投机而产生虚伪的需求从而使房地产的价格虚高。我国自1994年全国城镇住房体制改革以来,房地产行业已经成为我国经济的重要支柱,对经济增长的贡献率保

2、持在2个百分点以上,房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。持续高涨的房价逐渐超出了消费者的承受能力,终究是会引起社会矛盾的暴露的。这也就是我国的房地产泡沫化现象。1926年,美国以佛罗里达州为龙头的房地产泡沫幻灭,间接引发上世纪30年代世界经济危机。九十年代初,日本房产泡沫破灭使日本房价因此持续15年下跌,并直接导致日本经济十年的萧条。而东南亚金融危机使香港平均每位业主损失267万港元。我国虽然没有经历过全国性的房地产泡沫危机,但20世纪90年代初期,我国海南和北海房地产泡沫破灭,留下了大量的“

3、烂尾”工程和闲置土地,造成银行损失惨重。这样看，房地产泡沫对国家经济的影响是巨大的。土地资源的稀缺性、房地产产品的特殊性、经济环境的变化、金融过度支持等原因是引起房地产泡沫的一般性因素,适用于各种经济体制,我国也不例外。从泡沫及房地产泡沫的定义中我们不难看出，过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的直接原因。另外，心理预期、非理性扩张、政策导向和结构性矛盾等因素也间接促进了泡沫的形成。二、我国房地产泡沫形成的原因1、地价飞涨房地产的泡沫主要来源于土地价格的泡沫。我国城市的土地资源相对匮乏，土地供给缺乏弹

4、性。土地又具有不可移动的特点，随着经济发展和人们收入水平的提高，追逐舒适宽敞的住房空间，日益成为大多数城市居民的消费倾向。同时，由于具备区位优势和良好周边环境及设施条件的土地非常有限，使得社会资本竞相抢夺优质、稀缺的土地，造成地价严重脱离其实际价值，产生了土地的价格泡沫，进而形成房地产泡沫。2、房地产市场存在投机炒作的问题与一般商品不同，房地产除了可以满足居住需要的使用价值外，还具有较高的投机炒作价值。房地产为什么可以用来投机炒作，归根结底在于房地产市场具有很高的门槛。首先，房地产是较为复杂和特殊的商品，

5、房地产市场的参与者，无论是生产者还是消费者，都需要掌握较多的知识和信息，才能成为理性的市场参与者，才能作出其最优决策。现实中房地产的供应者与消费者之间往往存在严重的信息不对称，占有更多信息的一方可以利用这种优势谋3取更多的利益，这一点在房地产商一方表现得特别突出。一般的消费者是不了解房地产业的，是非专业型的，同时很多时候都是很盲目的。因为不能获取充分的信息，也就不能对现有的房产、地产作出合理的估价，加之开发商无休止的炒作，以及消费者收入水平的提高，人们容易做出对未来的收益过高估计的判断，使房地产价格严重脱

6、离其实际价值而产生泡沫。其次，与房地产相关联的土地是稀缺与自然垄断的，加上房地产开发资金需要量较大，以至于房地产市场进入门槛比较高，难以在短期内形成完全竞争市场，进而无法保证市场信息是完全的、公开的。所以房地产市场借未公开的信息来炒作，这种情况很普遍，导致了房地产的泡沫化。1、住房需求较大城市化进程加快，家庭规模缩小。随着城市化进程的加快和原有城市规模的扩大，一方面，城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同样需要改善住房条件，提高住房水平。家庭规模是指家庭平均人口数。家庭规模与住房价格

7、变化方向相反。随着经济发展和人们生活观念的改变，人们逐渐从大家庭中分散出来，出现家庭小型化趋向。根据我国人口普查数据，1982年我国家庭平均人口为4.43人，2004年则降到3.6人左右，表明我国家庭规模20多年来急剧变小，人们对住房的需求量也随之激增，推动房价不断上涨。从心里因素的角度来看，当房地产价格上涨时，消费型购买者预期将来购买会带来更大的支出，投资型购买者希望资产的持有会带来更大的增值，于是争相购买，推动价格继续上升。再加上投机者利用市场信息的不对称，宣扬房价继续上涨的观点，形成大规模跟风购买，

8、造成短期内房价非正常上涨。另外，国家为了控制房地产开发过热，采取了一系列措施，但从普通消费者看，这些政策只意味着“开发商的资金和土地都受到了限制，只能通过提价来保持高收益”，于是争相购买，推动房价继续上涨，引起房地产泡沫。2、银行信贷的非理性扩张随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。宽松的银根和信贷，助推了房地产泡沫。投资者、投机者在相互哄炒中，必然造成房价上涨，造成房产