上海房地产泡沫形成的深层原因

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1、___________________________________________________________________________________________上海房地产泡沫形成的深层原因 摘要：最近几年上海房价高度上涨大家有目共睹，房价上涨乃经济发展使然，但以这种惊人的速度一路飙升却是极不正常的，其中的泡沫显而易见。与当前大多分析文章---将房价正常上涨与形成泡沫混同---不同的是：本文抛开上海房价正常上涨的因素，如中国城市化进程加快、人口基数大等，专门分析催生房产泡沫的因素,分别是:政策惯性、金融漏洞、低迷、不发达的资本市场

2、、国际“热钱”进入、市场预期和利益集团作用等，以期深入分析上海房地产泡沫形成的真正原因。 引言： 上海房地产存在大量泡沫已经是不争的事实。2000年以来，上海商品房价格一路猛涨，从未回头，尤其近三年来情况更为严重，2000年均价为4895元/平方米，2003年为5897元/平方米，2004年攀高至7546元/平方米，9月飙升至8148元/平方米，比2003年成交价猛涨2251元/平方米，涨幅达38.17%①。到2005年初，上海房价更是攀升到近9000元/平方米。上海房价在这么短的时间内上涨如此高的幅度，其中的泡沫不言而喻，因此努力挤压房产泡沫一直

3、是近两年来中央和地方房地产政策的主要目标。当前,分析上海房地产泡沫的文章很多,但绝大多数没有分清房价合理快速上涨和形成泡沫的区别，把二者放在一起进行分析，以至于得出的结论一般是综合性的，“鱼目混杂”的，所以提出的建议也就缺乏针对性。为了防止“将孩子连同洗脚水一起倒掉”的危险，本文抛开上海房价正常上涨的因素,专门分析催生房产泡沫的因素,以期为目前上海的“房地产病”做出科学而又准确的“诊断”。 一、政策惯性10________________________________________________________________________

4、_____________________________________________________________________________________________________________ 从房地产历史的角度来看，上世纪90年代上海出台一系列鼓励房地产发展的政策，事实上为近几年房价的“突飞猛进”提供了基础性的政策支持平台，由于政策从出台、实施到产生效果往往都有一定的滞后期，再加上过去积极的政策仍然在很大范围、较大程度上发挥作用，这些因素共同形成政策惯性，极大地抵消了后来政府出台的打压房价的政策效果。 1992年，上海第一

5、次正式提出土地批租政策，该政策使上海房地产市场迅速发展起来。但随之而来的国家宏观政策调整和亚洲金融危机，使上海房地产市场急转直下，为了挽救房市，重新启动房地产市场，1994至1998年，上海市政府相继推出了“蓝印”户口、贴息贷款和购房退税等措施，使上海房地产市场重新回暖②，1999年开始房价开始缓步上升。作为经济发展的支柱产业，上世纪末、本世纪初上海市政府开始为房地产的发展提供实质性的政策支持，到2003年上海市土地在招标价格上升、经济发展水平较快等一系列利好因素的促进下，上海房地产的投资热情空前高涨，房价在人们看涨的心理预期下迅速膨胀，远远超过政府

6、预计的上涨幅度。2003到2005年初是上海房地产上涨最快的时期，可以说是“疯涨”，虽然期间中央和上海市政府也陆续出台了限制房价过快上涨的信贷、土地和税收政策，如2003年的央行121文件、2004年的土地8.31大限和2005年6月1日以后加征房地产营业税等，这些政策的效果都在一定程度上被之前积极的房地产政策抵消了，以至于它们要么是没有效果，要么是效果不明显。 纵观上海为时不长的房地产发展史，人们不难发现，上海每一次房价拉升都是在政策的直接推动下形成的，在具有准官方口径的“上海是全国人民乃至全世界人民的上海”、“欢迎到上海来投资房地产”、“上海的地

7、产肯定会升值”等口号邀引下，加上现实的经济增长因素，使得过去的房地产政策惯性无法停止，通过各方市场参与者的心理预期，将政府推出政策的效应放大，等到政府发现问题“刹车”时已经为时已晚，最终导致了近几年上海房价的“一路狂奔”。 二、金融漏洞10_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

8、________________________ 中国的金融体制的脆弱和因之而导致的房地产金融、信贷政策漏洞