谈伊金霍洛旗房地产泡沫产生原因形成机制对策分析

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1、.谈伊金霍洛旗房地产泡沫的产生原因、形成机制及对策分析师建美（内蒙古师范大学鸿德学院管理系2009级工程造价1班200904063）指导老师：高娃引言伊金霍洛旗2011年之前房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，但2011年之后房地产市场则变得冷淡，由于房地产价格高居不下，一方面使居民实际可支配的收入受到严重的影响，影响了居民的正常生活，另一方面也对经济产生了重要影响，轻者会造成产业结构失衡，重者甚至会造成通货膨胀。又由于房地产市场的火热，导致各地产商盲目扩大投资，使得产业投资结构不合理。正文一房地产

2、泡沫产生的原因纵观近几年伊金霍洛旗房地产业的发展，2009年房地产业同比增加了60%，2010年同比增加了51.9%，2011年则同比增加了46.4%。究其原因如下：（一）房地产中介商恶意炒作总体看来，房价上涨的内因，是需求带动了投资性资金的介入所形成的恶性循环。伊金霍洛旗人口众多，每年的住房需求量是巨大的。特别是这些年来，城市建成区的迅速扩大，使大量的农村变为城市，城市基础设施的改善，大量低矮破旧的房屋建筑被拆迁改造，更是加大了对住房的需求。按照经济学规律分析，这些纯粹自住性的需求，基本是按照价值规律的走

3、向而实现市场的自我调节。但兴风作浪的往往是资本的逐利行为。因房地产市场的开放性，多种资本可以随意参杂期间进行投机炒作，所以房地产市场的需求一直十分旺盛。（二）土地价格垄断土地是房地产业的基础，房地产业的发展离不开土地政策的配套。...但土地的自然供给是固定不变的，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。神农百草膏土地要素市场的缺失使伊金霍洛旗的房地产市场形成典型的垄断市场特征，使房地产价格普遍偏离其价值，

4、呈现虚高状态。而房地产开发市场的垄断，使垄断效应更加明显。因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使低价运动可脱离土地利用实际而产生泡沫。（三）消费者及投资者对未来价格的预期由于土地的稀缺性，使得房地产价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升。（四）不法投机者的故意囤积在房地产泡沫形成的最初阶段，大量消费者对房地产价格走向都是持上涨的观点

5、，不法的投机者甚至故意囤积大量房屋，以期在未来价格更高时抛售，来获得更高的利润。由于房地产资产作为一种非货币性资产，我旗房地产正在成为“硬货币”，并作为保值手段与财富标志。一个中长期稳步增长的房地产市场将有利于消化金融泡沫、缓解金融危机。土地资本赋予建筑物及其所占空间特殊的表现形式。由于不动产的不可复制性，经济增长与通货膨胀会逐步或阶段地作用到不动产市场上，推动价格中长期走高。经济高速增长与体制转轨阶段，币值被稀释、通货逐步膨胀的同时，房地产则处于相对保值增值的作用。因而任何时候房地产产品的需求不会有过大的

6、降低，上升幅度可观。（五）房地产调控政策的缺失面对居高不下的房地产经济泡沫，从经济学方面看，加息一方面加重了开发商的贷款成本，另一方面又增加了消费者的供房成本，但实际上短期内起不到实质作用。从开发商方面看，目前的一些大开发商，自在这个举世皆知的高利润率行业挖到第一桶金之后，早已完成了资本的原始积累并使资本雪球呈指数级越滚越大了，其实力早已不可同日而语。在一些大城市，哪家知名开发商的身家不是数百个亿？区区利息在他们眼里能算得了什么呢？何况当前火爆得供不应求的市场，如此丰厚利润，自有消费者来做“冤大头”...买

7、单，加息成本又能值几何？故仅靠加息之举，难遏其扩张之势。从消费者方面看，尽管价格高涨，但在追涨心理及预期心理的促使下，往往产生“能长期保值”的盲目判断。从炒房投机方面看，虽然加息会使炒房成本及风险大大增加，但最终还是会转嫁到买方手中。故此，如果没有更好的调控手段来多管齐下，楼市高烧仍会持续甚至温度更高。(六）房地产租赁市场不完善，使得房地产租赁价格混乱现有的房屋租赁市场的供应主体是城市城中村和郊区农村的农民自住房，租赁市场的需求主体是进城打工的农民。由于用于出租的房屋条件差、环境差、交通条件差，并且房东乱要

8、价，哄抬价格，使得房租上涨，需求者支付不起只能望而却步。二房地产泡沫的形成机制房地产泡沫的形成机制可以按照以下过程来理解。为了更好的说明，我们假定房地产总需求中的真实需求保持不变，仅考虑总需求中投资性需求的变动情况对供求关系的影响。在房地产市场上对物业投资性需求增加的情况下，房地产需求曲线向右移动，房地产价格上扬。由于房地产价格上扬，导致房地产供给曲线向右移，房地产供给量增加。但是由于政府土地政策，尤其是土地要素