宏观简评研究报告

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1、宏观简评研究报告2010年5月19日美房地产市场见底分析师：周世一*：zhoushiyi@chinastock.com.cn(：010-66568471执业编号：S01301070933081．事件美国4月份新屋开工数增幅高于预期。美国商务部5月18日公布，美国4月份新屋开工数增幅高于预期，与去年同期增长40.9%。经季节性因素调整后，美国4月份新屋开工年化总数为67.2万套，年率增长5.8%。高于市场预期的年率增长3.8%，年化总数为65万套。4月份报告显示，当月营建许可减少11.5%，年化总数为60.

2、6万套。报告显示，4月份单户型住宅新屋开工数年化月率增加10.2%，年化总数为59.3万套。4月份两户或两户以上的多户型住宅新屋开工数减少18.6%，年化总数为7.9万套。其中，五户或五户以上多户型新屋住宅开工数下降23.6%。图1：美营建许可与新屋开工资料来源：美商务部美国5月全美住宅建筑商协会(NAHB)房价指数创下自2007年8月以来2年半的最高。受购房税务优惠和经济走强的影响，5月美国房屋建筑商信心升至2年半以来最高位。5月NAHB房价指数上涨3个点，至22，连续2个月上涨。此前市场预期为20。同

3、时，领先NAHB指数约两个季度的标普/CS房价指数也自2009年1月见底以后，连续13个月上升。而丧失住房赎回权的同比，不仅连续6个月下降，而且在4月为负2.53%，表明按揭违约的数量开始下降。图2：美住房市场指数与丧失住房赎回权同比资料来源：美NABH、劳工部、标普www.chinastock.com.cn请务必阅读正文后的免责声明部分宏观研究报告/国际经济2．我们的分析与判断房地产泡沫是导致金融危机的根本原因，房价的崩溃成是经济衰退的开始。稳定的房屋市场对于经济稳定恢复来说是一个重要的环境。在我们4月

4、的《消费回暖美国经济加速》的报告中，提出了美国房地产见底的看法，5月公布的数据确认了美国房地产底部。房地产见底的根本原因是美国的房地产调整充分。不仅时间上足够长——自2006年年底房价见顶开始，到去年二季度见底，经历了两年半的下跌；而且深度足够充分，本轮房价从最高点下跌到最低点，降幅超过20%。超过了战后60多年美国房地产调整17%的平均幅度。图3：美住房中间价图4：美房地产销售量资料来源：美商务部从房地产销售情况看，新屋成屋的销售都在大幅反弹中。3月份，新屋销售量从2月32.4万套，上升到41.1万套，

5、而成屋则从501万套上升到535万套。房地产的见底，还体现在作为消费品的居民承受力与作为资产的回报率方面。从购房的承受能力看，随着房价的大幅下降，房价收入比明显改善。目前，美国的金融危机的爆发就是因为许多美国的公民的收入不再能承受其次级贷款的按揭。简单的价格与收入指数证明在过去几年里是一个良好的指标。无论是美国还是欧元区，美国的房价收入比指标在2003年达到长期平均，并在2005年达到新的高峰，2006年欧元区达到高峰，最高点分别高于长期平均12%和18%。图5：美欧英房价收入比波动率（相对长期平均水平的

6、）图6：美欧英租售比资料来源：OECD1请务必阅读正文后的免责声明部分宏观研究报告/国际经济而在经历了长达3年的调整以后，目前美国的房价收入比已经从2005年高于正常水平12%下降到低于正常水平5.9%。同时，衡量资产回报率的租售比也几乎回到了正常水平。3．投资建议自2009年上半年美国房地产出现见底信号以来，尽管房地产的价格与销售都有所波动，但是，经过一年的震荡以后，在经济回升、就业开始好转的大环境下，因不能及时偿还按揭贷款而丧失住房的数量开始下降，新屋开工大幅上升，成交开始放量，都确认了美房地产底部。

7、1请务必阅读正文后的免责声明部分宏观研究报告/国际经济免责声明本报告由中国银河证券股份有限公司（以下简称银河证券）向其机构或个人客户（以下简称客户）提供，无意针对或打算违反任何地区、国家、城市或其它法律管辖区域内的法律法规。除非另有说明，所有本报告的版权属于银河证券。未经银河证券事先书面授权许可，任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播或复印本报告。本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。银河证券认为本报告所载内容及观点客

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