标本兼治房地产税改之道

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1、尽管开征房地产税方向已经明确，但与其他税种不同，房地产税的征收需要一定的基础。从国外经验看，无论在理论还是操作层面，征收房地产税都不是一项简单的税收政策。标本兼治：房地产明租、正税、清费今年3月初，在由国家税收总局、财政部、国土资源部、建设部、人民银行和国务院发展研究中心等相关部委组织的《中国房地产税收政策研究》报告发布及研讨会上，国务院发展研究中心(以下简称国研中心)副主任谢伏瞻表示：“明租、正税、清费”是房地产税改革的基本方向。“明租即土地出让金从一次性收取改为分年收取，明确地租性质。“正税”即统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税

2、基、少税种、低税率的国际通行方向上靠拢。“清费”则是除少数确有必要的服务性收费外，其他收费或取消或合并为某一个固定的税种。显然，“正税、明租、清费”三原则，涵盖了税收体系方方面面，是针对房地产整体的税费改革而言的。此前，中国房地产协会副会长接受《房地产导刊》记者采访时称“理顺税收关系，清理税费关系”将是税收改革的根本目的。但这一指导原则，在实际执行中，并非易举。与其他税种不同，房地产税的征收需要一定的基础．一是翔实的不动产登记资料，二是房地产价值评估，三是政府的税收征管能力。但这三项条件目前尚不完全具备。这也在一定程度上制约了房地产税的税基、税率的确定。从国外经验看，无论在

3、理论还是操作层面，征收房地产税都不是一项简单的税收政策。如何确定税基与税率，房地产税与其他税种之间的关系以及中央与地方的关系，都值得研究。中国税务学会理事、中山大学岭南学院税收与理财研究中心主任张卫华教授称：“房地产税制改革需要一个过程，正税、明租、清费三项原则，只是提供了一个方向。”来自权威部门的信息透露，财税部门早已开始了在地方的试点工作，比如北京、宁夏，试点工作已经陆续展开，不过采取的是所谓“空转模拟试点”的方式。所谓“空转模拟试点”，也就是根据一定的税率、税基每月计算，但不实际征收，而且整个过程非常低调，所以一直不曾被外界知晓。宽税基、简税种、低税率虽然即将进行的税

4、改提供了方向，但具体上税制构调整、税改利益分配等操作方面，去向仍不明朗。此前，国研中心房地产税制改革”课题组负责人、国研中心副主任谢伏瞻接受媒体采访时也称我们建议是，将“宽税基、简税种、低税率”作为房地产税制改革的基本取向。“宽税基”就是将尽量多的房地产纳为征税对象．“简税种“就是将现行的房地产税费进行合并和简化，改变目前房地产税费种类繁多且集中在流转环节的弊病，并对拥有环节开征财产税性质的不动产税，“低税率就是要考虑纳税人的心理与经济承受能力。而根据本刊记者所进行的调查，对于正在进行的税收，虽然专家学者的观点不尽一致，但基本思路与“宽税基、简税种、低税率”这一取向吻合。“

5、目前房地产税收最大的问题不是收什么税的问题，而是收到收不到税的问题。“广州市浩正投资有限公司董事长舒浩称，尽管说，偷税行为是当事人利益驱使下的个人原因，但是，客观存在的一些现状令我们无法回避。现行税收体制的种种弊端为房产商偷逃税款提供了可乘之机。舒浩认为，“要想根治，重在体制。YibinCityCitytracktrafficplanningisYibincityregionalrangewithintracktrafficsystemofonceintegration,andcitytracktrafficalsoisYibinCityCityintegratedtrac

6、ktrafficsystemintheofpart,foraccurategraspcitytracktrafficresearchofobject“5月18日，国家税务总局发出《关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]82号)，在这一文件中，国税总局得出以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书(简称“先税后证“)为把手，对房地产税收提出体化管理的总体目标和要求。”这制度的出台将在一定程度上提高征管质量和效率，对偷税漏税形成制约。”中山大学岭南学院税收与理财研究中心主任张卫华称，但基于目前房地产税收多、企业负担重实施，仅仅靠这一制度还不够。因为税费负担重，一方面

7、增加了建房成本，制约了房地产业的健康发展．另一方面也使部分房地产企业偷起税来还“振振有词“，而这现象的存在也对房地产税税率的制定提出一个挑战而对于在持有环节开征不动产税，各界寄于了高度关注与认同。“中国房地产税费主要集中在开发投资环节，而占有和交易环节税费相对偏轻，对个人占用几乎不征税。这一点与国外发达国家侧重于保有环节有着很大的不同。”广州大学房地产研究所所长陈琳教授称：国外房产税着重点就是在保有税环节，如购买者的房屋越多，相应的所要交的税就越多，这样就可以抑制投资者无节制的购买多套住房。因此，中国即将进行的税收