id99-房地产税、地价与房价

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1、房地产税、地价与房价内容提要本文通过构建一个购房者、开发商和政府的住房市场均衡模型，说明了房地产税、地价与房价之间的关系。中国33个大中城市1996~2008年的数据检验发现，提高房地产税将促进东部城市房价的上涨，但将抑制中部城市和西部城市房价的上涨。因此，开征房地产税应因地制宜。其次，东部和西部城市地价对房价的影响大于房地产税对房价的影响，但中部城市与之相反。因此，东部和西部城市主要是控制地价来抑制房价快速上涨，但中部城市可通过开征房地产税来实现。最后，东部城市和西部城市存在房地产税与土地出让金的挤出效应，但中

2、部城市不存在。关键词：房地产税；地价；房价RealEstateTax,LandPriceandHousingPriceAbstract:Thispaperillustratestherelationshipbetweenpropertytax,landpriceandhousingpriceviaconstructingageneralequilibriumhousingmarketmodelwiththreesectors.Employing33largeandmediumcitiesinChinafrom19

3、96through2008,thispaperfindsthattheimpositionofpropertytaxwillincreasethehousingpriceineasterncities,butdecreasethehousingpriceinmiddleandwesterncities.Hence,thepropertytaxpolicyshouldbelocalized.Second,theimpactoflandpriceonthehousingpriceineasternandwestern

4、citiesisgreaterthanthatofmiddlecities.Accordingly,forcontrollingtheinflatedhousingprice,theeasternandwesterncitiesshouldcontrolthelandprice,butthemiddlecitiesmightimposethepropertytax.Finally,thepropertytaxwillcrowoutthelandpriceineasternandwesterncities,butd

5、oesnotexistinmiddlecities.KeyWords:RealEstateTax;LandPrice;HousingPrice一、问题的提出20世纪90年代，为降低开发成本和房价，中央政府主要对供给方面进行了调节，先后出台了减免税费、减免土地出让金、调整住房供给结构等一系列措施，但收效甚微。特别是，自2002年5月9日国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以来，北京、上海、广州、南京、大连、杭州、深圳等城市，连续出现“地王”。于是，人们担心“地王”会再次将房价推向新高。因此，国内一

6、部分学者认为土地“招拍挂”政策抬高了地价和开发成本，从而抬高了房价（杨慎，2003；包宗华，2004）。该观点的政策指向为，要降低房价必须降低地价，特别应限制土地垄断者-地方政府的“以地生财”行为。但另一部分学者认为，房价是由供求决定的，与地价无关（张宏斌，2001；刘琳、刘洪玉，2003）。该观点的政策指向为，要降低房价必须调整市场供求关系，特别应增加土地和房屋供给。我们的问题是，降低地价能否有效抑制房价上涨？进入21世纪，中国许多城市房价快速上涨。国家统计局《国民经济和社会发展统计公报》显示，2005-200

7、9年全国70个大中城市房屋销售价格分别上涨7.6%、5.5%、7.6%和1.5%。居高不下的房价，一方面使这些城市的房价收入比过高，居民买房困难；另一方面可能导致房地产泡沫，引发金融危机。为抑制房价快速上涨，中央政府在此阶段主要对需求方面进行了调节，出台了提高首付比例和抵押贷款利率的政策。例如，2007年中国人民银行和银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定，第一套住房抵押贷款最低首付比例由原来20%提至30%，第二套住房抵押贷款首付比例不得低于40%，且抵押贷款首付比例应随套数增加而大幅度增加；商

8、业性房屋抵押贷款最低首付比例也由原来的40%提至50%。此外，2004年央行上调五年以上贷款基准利率1次，2006年央行上调五年以上贷款基准利率2次，2007年央行上调五年以上YibinCityCitytracktrafficplanningisYibincityregionalrangewithintracktrafficsystemofonceintegration,