峨眉山与湖年度营销总案

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1、与山与湖与世界峨眉.山与湖2010年营销推广案合富辉煌峨眉.山与湖项目组2010年4月26日世界鼎级山水温泉别墅峨眉.山与湖，不仅仅在峨眉，峨眉.山与湖也不仅仅局限于房地产。峨眉.山与湖在奢侈品市场，购买力在，市场就在。“做最好的自己”，这才是峨眉.山与湖真实的出发点。目录ContentsPART1—项目2010年目标PART2—市场及项目竞品分析PART3—项目产品及产品卖点PART4—项目定位及营销策略PART5—项目推广及渠道分析PART6—广告表现及推货策略part1峨眉.山与湖2010年目标2010年度营销任务（一）2010年9月18日—2

2、010年12月31日实现销售总额2.5亿元实现成交均价12000元/㎡树立“山与湖”高端形象保证后期产品持续热销要保证2010年度营销任务的完成，必须具备以下条件：工程线：加快工程进度，现场销售展示区域全面呈现；推广线：项目集中宣传推广启动，快速拉动印象品牌、峨眉.山与湖项目品牌落地，提高市场认知度与客户认同度；客户线：1、关系客户：维系开发商关系客户，提高其忠诚度并介绍朋友认购项目；2、目标客户：提高客户对项目的认知度与认同度，吸引新客户上门，促进认购及口碑传播；货量供应：保证一期所有货量供应，根据工程展示、宣传推广节点，分批次供应货量，通过活动制

3、造热销气氛。2010年度营销任务（二）2010年度营销任务（三）根据对项目营销任务的分析，项目的销售周期分为以下两个阶段：第一阶段：2010年8月1日——9月18日第二阶段：2010年9月18日——10月31日而为实现项目的理想销售，充分吸引市场关注，有必要安排集中的销售引爆点来快速集中出货；项目的宣传推广工作从7月底8月初启动开始，到形成市场广泛认知、认同，为集中销售完成宣传铺垫，预计要1个半月左右的时间，因此项目集中销售引爆点的时间应安排在：9月18日，星期六（暂定）营销目标分解山与湖项目2010年总体销售额预估表类别套数面积单价预估总值预估独栋

4、别墅22350150001.155亿联排别墅64280120002.15亿货量及产值part2市场及项目竞争对手分析峨眉.山与湖作为乐山及峨眉片区高端住宅项目，将面对怎样的市场竞争？乐山峨眉及成都楼市简析直接竞争个案分析3.项目竞争总结宏观分析—GDP可以看出：乐山的经济正处于快速发展的过程，连续几年增速超过10%，房屋建筑施工面积也呈现增长的趋势，乐山的房地产开发正在健康并且迅速发展中。数据来源：乐山市统计局2007年2008年2009年指标年末数(万）比重（%）指标年末数（万）比重（%）指标年末数（万）比重（%）全市总人口352.45100全市总

5、人口353.54100全市总人口353.22100其中：农业人口260.2673.8其中：农业人口257.8072.9其中：农业人口252.7471.6非农业人口92.226.2非农业人口95.7427.1非农业人口100.4828.4可以看出：乐山的人口分布以农业人口为主（比例逐年下降），年龄分布上35-60岁中年人为主，这表示，乐山在城市发展过程很快，并且将会产生大量的购房需求。宏观分析—人口数据来源：乐山市统计局成都别墅市场已经形成了六大特色板块：1、麓山板块中国别墅“成都造”特点：独特的区位优势，得天独厚的浅丘地貌，典型的品质高端代表项目有：

6、蔚蓝卡地亚、河畔新世界、成都雅居乐花园2、牧马山板块纯别墅住区特点：高端低密度纯别墅住区代表项目有：龙湖·长桥郡、置信·牧山丽景、三盛·翡俪山、恒大·金碧天下、中航云岭高尔夫别墅3、青城山板块度假别墅胜地特点：成都最早的度假别墅发源地，休闲度假别墅聚集区，市场成熟，产品细分，涵盖范围广。区代表项目及发展商有：龙湖、珠江、中信、滕王阁、置信4、城东板块不二的山水别墅特点：山水别墅集中区域，起步晚，但交通便利发展迅速代表项目有：中粮·御岭湾、东山国际·传世家宝、桃源铭5、城北板块别墅后发制人。特点：起步最晚，但发展势头最猛。代表项目有：万科双水岸、交大的

7、香洲半岛、保利蝴蝶谷、华侨城纯水岸、蓝光·观岭。6、城西板块传世别墅的典范特点：成都最为庞大的传世别墅家族群，历史文化气氛浓厚。代表项目有：中海·央墅、中海·龙湾半岛、芙蓉古城、国色天乡别墅、金河谷、今日田园、西贵堂、清溪玫瑰园。峨眉半山七里坪占地：15000亩，约10平方公里开发周期：8—10年，分为三期开发，一期预计3年内开发完毕由两大板块组成第一板块：是以旅游商业小镇、温泉、山地运动、度假村落为核心的“半山风情小镇”板块，集“避暑休闲、度假居住、温泉养生、美食购物、户外运动等”为一体；第二板块：是以山地高尚运动为核心的“半山高三运动”板块，由高

8、尔夫练习场场及会所、超五星级山地主题酒店、高端度假公寓、会议中心等组成的山地高尚商务度假区。七里坪概况直接竞