物业管理行业税负问题研究

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1、一、物业管理行业税负问题的提出　　我国的物业管理是住房制度改革和住房商品化的产物，自从1981年深圳诞生了中国第一家物业管理企业，市场化、社会化、专业化的物业管理就开始逐渐替代传统的福利制的房屋管理模式。伴随着物业服务企业数量的增长和物业管理覆盖率的提高，逐渐在我国孕育出一个崭新的行业——物业管理行业。　　总结近三十年物业管理的发展历史，我们在肯定物业管理行业在改善人居环境、增加住房消费、解决就业问题、促进经济发展和维护社会稳定方面发挥了不可替代作用的同时，还应当看到物业管理在市场化过程中，面临着诸多发展中的问题和困难，例如：国家政策扶持力度不足，物业服务收费标准

2、缺乏弹性，业主欠费现象普遍，物业服务企业经营困难，老旧住宅小区以及保障性住房缺乏物业管理资金来源等。以上问题和困难究其实质，都是业主和企业的经济负担问题，而税负是其中直接而重要的影响因素之一。中国物业管理协会2007年在全国范围内对近4600家物业服务企业开展行业生存状况调查表明，大多数物业服务企业经营状况艰难，被调查者普遍反映物业管理行业税负政策不合理，加重了业主和企业的负担。因此，从维护业主的切身利益和促进物业管理行业可持续发展的角度出发，对物业管理行业的税负问题进行深入的研究，并在此基础上提出切实可行的解决方法和政策建议，具有十分重要的现实意义。2008年7

3、月中国物业管理协会行业发展研究中心成立后，正式组建课题组，专项研究物业管理行业税负问题。　　二、物业管理行业的税负现状　　现行物业服务企业适用的税种、税目与税率如下：　　1．营业税：税率5%。　　2．城建税：按营业税的7%计税。　　3．教育费附加：按营业税的4%计税。　　4．企业所得税：按调整后利润总额计算纳税额，税率：25%。　　5．车船使用税：车船使用税是以应税车船为征税对象的计量标准为计税依据，实行定额征收。　　6．印花税：印花税共有13个税目，如：购销合同、建筑安装工程承包合同、借款合同、营业帐簿等。税率分为：　　（1）比例税率：万分之0.5、万分之3、万

4、分之5、千分之1。　　（2）定额税率：按件贴花，税额5元。　　7．代扣代缴的个人所得税：计税依据工资、薪金。适用九级超额累进税率，税率为5%—45%。　　8．防洪费：半年征收一次，按半年累计收入的万分之九征收。　　9．残疾人保障基金：每年征收一次，征收额=（上年度在职人员总数×1.6%-上年度残疾职工总数）×所在地职工年平均工资×60%　　三、物业管理行业税负存在的问题分析　　1．税率偏高　　目前，物业管理归属“服务业”，适用5%的税率，相对交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业3%的税率明显偏高。鉴于物业管理行业区别于其他服务行业的根本之处在于它具有非

5、常明显的准公共服务的居民服务业的特征，不宜对其适用一般服务业的税率。　　2．税基不尽合理　　物业管理行业具备“取之于民，用之于民”的经济利益特征，其物业服务收费标准是用“以支定收”的方式确定的，具有明显的代理业性质。在酬金制收费模式下，物业服务企业向业主收取的物业服务资金由物业服务支出和物业服务酬金两部分构成，其中物业服务支出属代业主收取并用于支付维持清洁、维护秩序、绿化养护、设备设施维修保养等物业服务日常开支，具有代收代付的能源消耗费（水电费、取暖费和煤气费等）同样性质，不应作为税基。税务部门应以物业服务酬金为税基向物业服务企业计征营业税及其附加，而目前各地税务

6、部门均以物业服务资金为税基向企业征税，无疑加重业主和企业的负担。　　3．重复征税　　随着社会专业化分工的日趋细化，目前，物业服务企业大多存在不同程度的专业分包。如属于国家法律法规规定、消防维保，电梯维保等必须委托具备相应资质的专业单位承担；中央空调维保，日常专业保洁，专业安防，专业外墙清洗等专项服务，分包委托给其他专业公司完成。物业服务企业与专业分包公司之间实际应存在税项抵扣，在申报本企业营业税时，应允许将外包服务的支出从物业服务资金收入中予以扣减，剩余的服务收入作为计征营业税的依据。而目前税务机关对物业服务企业按照收入全额计征营业税，不允许就各分包专业公司的发票

7、部分作为税前抵扣项目，明显存在重复征税的问题，加重了物业管理的税收负担。四、当前物业管理行业面临困境及对民生与社会稳定的影响　　近几年来，随着物价上涨和人力成本的提高，以及物业管理收费水平难以得到同步调整，行业生存状况不容乐观。　　中国物业管理协会于2007年二季度开始，通过网上填报的形式组织全国各地开展了物业管理行业生存状况调查。截止当年12月底，完成网上调查信息数据填报的企业总数为4600家，调查面覆盖了全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区。　　调查统计数字反映，4118家填报企业现有资产总值4010501.3万元，平均资产总值973.9万元

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