成都成华区胜利村项目案72p

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1、成都成华区胜利村项目案1.假设一个开发品类(再假设一个开发品类)2.品类的市场调查及消费者调查(回答市场中客户是谁，为什么买)3.SWOT分析(假设品类中的竞争态势)4.假设定位(确定品类和卖给谁客户定位)5.先进市场的参访及经验借鉴(寻找有利武器和支撑点)6.产品定位(卖什么)7.产品配称10.品牌定位11.确定自身在市场竞争中的地位(名次)12.决定战略13.选择战术(抢先占位、关联、为领导者重新定位)14.营运配称(4P)15.推广执行9.SWOT分析(确定产品定位后在当下的竞争态势)8.核心卖点梳理(圈圈图)

2、关键结论及时检核NO.可行性较差房地产定位方法SOP1.假设一个开发品类(再假设一个开发品类)2.品类的市场调查及消费者调查(回答市场中客户是谁，为什么买)3.SWOT分析(假设品类中的竞争态势)YES.可行性较优市场概况区域概况项目概况规划方案胜利村项目经济指标地塊位置：位於三环路东五段外，西离三环路1公里，距火车东站1.8千米公里，北临厦蓉高速（成渝高速）。地塊編號成华区胜利村2、3、4组范围内地块四用地面積（㎡）二类住宅用地：22148.23㎡（约33.2亩）；服务设施用地3626.03㎡（约5.4亩）；服务设施用地（幼儿园）：

3、4321㎡（约6.5亩）可建築規模（㎡）二类住宅用地：不大于64229㎡（其中兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的20%）；服务设施用地：不大于8702㎡；服务设施用地（幼儿园）：结合方案合理性确定用地性質二类建筑用地、服务设施用地、服务设施用地（幼儿园）容積率二类建筑用地：2.9；服务设施用地：2.4最大建築密度二类住宅用地：22%；服务设施用地：不大于40%；服务设施用地（幼儿园）：不大于35%建築限高(m)330m最小綠地率30%成渝立交(成渝高速)地块南侧规划道路地块四至地块北侧，临近地块为上海实业在建项目地块东侧待建规

4、划道路地块西侧规划道路和蓝光锦绣城4号地块地块南侧规划道路道路端头市场概况区域概况项目概况规划方案胜利村項目區域交通2021/10/16上实发展蓝光锦绣城富力东方摩玛新城厦蓉高速路（成渝高速）三环路火车东站成渝立交首创国际城地铁二号线凯德广场树德小学成渝立交站成都东客站本案优品尚东上东阳光本项目与成都市东三环路相邻距蜀都大道，交通便利；城北为成都的十陵风景区，旅游资源丰富，人文价值极高；居住区域认可度高。中观市场预测——城东版块分析成洛版块十陵版块魅力版块大观堰版块成龙版块蜀都版块翡翠城波旁镇蓝谷地卓锦城本案千居朝阳、沙河明珠、花郡川师教育

5、片区汽车、建材市场老厂区及家属区优品尚东板块属性东站商圈万科大社区洪河校园经济圈本案川师大龙之梦大型综合体川师大洪河校区在本案周边已形成三大板块，分别是即将成型的东站商圈（代表项目为龙之梦大型城市综合体）、川师大洪河校区经济圈以及项目所在区域以万科为代表项目的大型综合居住区胜利村項目區域配套四川师范万科商业塔子山公园成都东站地铁二号线成渝立交站医院四十六中师大医院四川城市职业学院规划中地铁7号线医院幼稚园幼儿园派出所工行树德小学幼稚园蓝光商业五桂桥汽车站学校医院商业其他配套中学市场概况区域概况项目概况规划方案首创国际富力东方加油站农贸市场幼

6、儿园万科一期万科二期万科三期幼儿园万科五期（凯德广场）公园用地树德小学摩玛新城万科四期万科六期本案地块蓝光锦绣城锦绣城公交站和农贸市场医疗站锦绣城停车场规划地块规划地块上实发展上实发展规划地块规划地块恋日家园恋日家园好日子花园锦绣城胜利村項目周边土地规划状况居住社区规划地块在售项目学校及公园其他配套已建成项目在建项目中学15土地位置用 途土地面积建筑规模(m2)容积率土地价格成交价（万元）溢价比例土地成本（万/亩）楼面地价（元/㎡）出让方式竞得单位竞得时间楼盘名（㎡）（亩）成华区胜利村2、3、4组范围内地块二二类住宅用地2880343

7、.21864103.03196837%7403700拍卖上海实业发展股份有限公司2011-4-15在建成华区胜利村2、3、4组范围内地块三二类住宅用地3270249.05984083.03767742.2%7683840拍卖上海实业发展股份有限公司2011-4-15在建成华区保和乡胜利村2、3、4、7、9、10、11、12、13、14商住18901289450552012977.5%7192130拍卖成都黄和投资有限公司2009-12-17摩玛新城"成华区原保和乡胜利村10、11、12组"二类住宅用地54708822188324680601

8、07.50%8303110拍卖上海绿地集团成都置业有限公司2009-11-19新里柏仕公馆成华区保和乡胜利村2、3、4、12、13、14组（地块一）二类住宅用地78170.941