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1、例题1待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2009年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。 ABCD坐落略略略略所处地区繁华区域繁华区域繁华区域繁华区域用途商业商业商业商业土地类型熟地熟地熟地熟地价格（元/M2）155012001400 交易日期2008、102008、122009、52009、12面积（M2）1800200022003000形状规则规则规则规则地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施完备完备完备完备交
2、通状况很好良好良好很好剩余使用年限35303035容积率54.54.551、进行交易情况修正评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。2、进行交易时间修正根据调查，2008年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：交易实例A交易时间修正系数＝114/100＝1.14交易实例B交易时间修正系数＝112/100＝1.12交易实例C交易时间修正系数＝107/100＝1.073、进行区域因素修正交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法
3、，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则：交易实例B区域因素修正系数＝100/86＝1.163交易实例C区域因素修正系数＝100/93＝1.0754、进行个别因素修正（1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。（2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算
4、如下（假定折现率为8%）：（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在4～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则：交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1个别因素修正系数计算如下：交易实例A的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.0＝0.995交易实例B的个别因素修正系数＝1.03×1.0×1.1＝1.133交易实例C的个别因素修正系数＝1.03×0.96
5、59×1.1＝1.0945.计算比准价格A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758（元/M2）B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/M2）C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762（元/M2）6.采用算术平均法求得评估结果因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：待估宗地评估价值（单价）＝（1,758＋1,771＋1,762）/3＝1,764（元/M2）待估宗地评估价值（总价）＝1,764×3,000＝5,292,000元例题2
6、某企业2000年购入一台设备，账面原值为30,0000元，2005年和2007年进行两次更新改造，当年投资分别为3,0000元和2,0000元，2010年对该设备进行评估。假定：从2000年至2010年年通货膨胀率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为7年，试估算设备的成新率第一步，调整计算现时成本。投资日期(年)原始投资额（元）价格变动系数现行成本（元）2000300,0002.60780,000200530,0001.6148,300200720,0001.3326,600合计350,000 854,900第二步，计
7、算加权更新成本投资日期(年)现行成本（元）投资年限加权更新成本（元）2000780,000107,800,000200548,3005241,500200726,600379,800合计854,900 8,121,300第三步，计算加权投资年限第四步，计算成新率成新率＝7÷(9.5＋7)×100%＝42%例题3某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需7名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为4名。假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为12,000元，被评估控制装置尚可使
8、用3年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。试测算被评估控制装置的功能性损耗额。被评估控制装置的功能性损耗测算如下：（1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额:(7－4)×12,000＝36,000元（2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额:36,000×(1—33%
