资产评估复习

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1、资产评估考试内容：一、单项选择题(共20小题，每小题1分，共20分)二、多项选择题(共15小题，每小题2分，共30分)三、简答题(共4小题，每小题5分，共20分)四、计算题(共3小题，每小题10分，共30分)第一章绪论资产评估的含义1资产评估的对象2资产评估的要素3资产评估价值类型41、资产评估的定义（P2）资产评估：专业机构和专业人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，按照评估程序，选择适当的价值类型，运用评估方法，对评估对象在评估基准日的特定价值进行分析、估算和判断并发表专业意见的活动。2、资产评估的特点（P5）专业性公正性咨询性市场性第二节资产评估的对

2、象一、资产的基本特征（P7）基本特征能够以货币计量能够带来经济利益具有产权属性第三节资产评估的要素资产评估的要素谁做评估对象是什么什么时间价值评估主体评估客体评估时点具体评估资产评估的要素动机决定价值不同价值的性质规定评估价值的手段评估活动的目标业务内容价值类型评估方法评估结果评估目的资产评估的要素会计假设指导立法质量评估假设评估原则评估依据评估程序基础资产评估假设（P11）最基本卖价最低在用续用转用续用移地续用运用最广泛交易假设公开市场假设持续使用假设清算假设最重要第四节资产评估价值类型资产评估价值类型的核心内容（P14）市场价值以外的价值（投资价值）内容市场价值（二）市场价值以外的

3、价值类型1234投资价值在用价值清算价值残余价值第二章资产评估基本方法第一节市场法市场法：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估技术方法。基本原理：资产的替代原理二、市场法的基本前提（P22）1、要有一个活跃的公开市场排除了个别交易的偶然性2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的，并且能够在价值形态上量化。参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提。三、市场法中的具体评估方法类比调整法方法直接比较法以参照物与评估对象的相似程度四、直接比较法的具体评估方法1.现行市价

4、法2.市价折扣法3.成本市价法4.功能价值类比法5.价格指数法6.成新率价格调整法4.功能价值类比法（类比估价法）按功能与价值之间的关系分为线性关系和指数关系线性关系————生产能力比例法指数关系————规模效益指数法注：当差异不仅仅体现在某一基本特征上时，上述评估方法可以演变为各个基本特征修正系数的计算。（二）类比调整法当参照物与评估对象的差异体现在某几项明显特征上或某一综合特征时，使用类比法。资产评估值＝参照物价格×调整系数＝参照物价格×（1＋调整率）第二节收益法一、收益法的基本涵义定义：收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。以利求本的逆

5、向思维思路二、收益法的基本前提⒈被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；可预测、可量化⒉资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；⒊被评估资产预期获利年限可以预测。有限期和无限期4.被评估资产可持续使用或持续经营四、收益法的基本参数（P31）预期收益额收益期限折现率最主要基本方法：无风险报酬率＋风险报酬率同期国库券利率综合考虑各种风险因素进行判断（3）折现率的估算方法行业风险、经营风险、财务风险、其他风险五、收益法的主要技术方法每年收益相同未来年期无限每年收益不同未来年期无限每年收益相同未来年期有限每年收益不同未来年期有限收益年期相同不同无限有限P=Ar条

6、件：每年纯收益不变，资本化率固定，收益期无限每年收益相同未来年期无限每年收益不同未来年期无限每年收益相同未来年期有限每年收益不同未来年期有限净收益每年不变收益年期无限每年收益相同未来年期无限每年收益不同未来年期无限每年收益相同未来年期有限每年收益不同未来年期有限净收益每年不变收益年期有限P=rA1-(1+r)n1P=∑（前n年各年收益额×各年折现系数）+Ar×折现系数第n年(1+r)i11234n评估基准日每年收益相同未来年期无限每年收益不同未来年期无限每年收益相同未来年期有限每年收益不同未来年期有限每年收益不同未来年期无限(1+r)n1每年收益相同未来年期无限每年收益不同未来年期无限

7、每年收益相同未来年期有限每年收益不同未来年期有限每年收益不同未来年期有限P=∑（各年收益额×各年折现系数）+A/r(1+r)t×［1-1/(1+r）n-t］1234t评估基准日n例：某收益性资产预计未来5年收益额分别是20万元、25万元、28万元、25万元和28万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为25万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营40年条件下的评估值。收益法应用案例（P36）：第三节成本法一