市区棚户区改造项目

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1、***市**区***棚户区改造项目可行性研究报告***工程咨询***二0一六年五月目录第一章总论11.1项目及建设单位概况11.2报告编制单位、依据、原则及研究范围101.3新建安置区建设规模及内容141.4投资估算及资金筹措161.5项目融资运营模式201.6主要技术经济指标表201.7研究结论21第二章项目建设背景和必要性232.1项目建设背景232.2项目建设的必要性35第三章房地产市场分析393.1***市近三年土地出让量价分析393.2***市近三年房地产市场分析43第四章拆迁安置补偿方案474.1指导思想474.2拆迁安置范围及规模484.3拆迁安置补偿标准494.4拆迁安置

2、补偿费用计算55第五章安置房建设地址与建设条件585.1建设地址585.2建设条件58第六章安置房工程建设方案626.1方案设计62III6.2建筑单体设计686.3结构设计71第七章公用工程747.1给排水及消防设计747.2暖通及燃气设计797.3供电通信设计847.4管线综合917.5主要设备92第八章环境保护938.1环境保护执行标准938.2环境影响分析938.3环境保护措施958.4环境影响评价97第九章安全、卫生与消防989.1安全卫生989.2消防99第十章节能方案分析10210.1用能标准和节能规范10210.2能耗状况和能耗指标分析10310.3节能措施和节能效果分析

3、104第十一章项目组织管理和实施进度11011.1项目组织管理11011.2项目实施进度112第十二章投资估算及资金筹措11412.1投资估算114III12.2投资估算及资金筹措116第十三章工程招标11913.1概述11913.2招标组织形式11913.3招标方式11913.4本项目采取招标方式120第十四章财务评价12214.1评价依据12214.2项目计算期及基准收益率12214.3可出让土地规模12314.4土地出让收入估算12314.5土地出让上缴及专项基金估算12714.6土地出让综合成本估算12814.7财务效益分析12914.8偿债能力分析13014.9财务评价结论13

4、3第十五章社会效益分析134第十六章风险分析13716.1主要风险因素13716.2风险程度分析13816.3风险防范措施138第十七章结论与建议13917.1结论13917.2建议140III附表：附表1：项目拆迁安置基本情况表附表2：项目安置区建设规模及内容汇总表附表3：项目拆迁安置补偿费汇总表附表4：项目总投资估算汇总表附表5：投资使用计划及资金筹措附表6：借款还本付息表附表7：土地出让收入及成本估算表附表8：利润与利润分配表附表9：项目全部投资现金流量表附图：附图1：项目拆迁安置范围图附图2：项目拆迁区域控规附图3：项目总平面布置图附图4：政府指定地块位置及控规附图5：项目户型图

5、、平立面图附件：附件1：项目建设单位相关证件附件2：项目相关文件批复III第一章总论1.1项目及建设单位概况1.1.1项目名称***市**区***棚户区改造项目1.1.2拆迁范围及安置地点（1）拆迁范围本项目房屋征收实行货币补偿和房屋产权调换两种方式，共涉及***市***区***乡（边村、花园村、郭屯村）3个村庄的拆迁改造，拆迁范围共涉及两个区域，占地面积共计374亩，涉迁户数960户（其中货币补偿404户，产权置换556户），征收房屋建筑面积129935平方米（其中货币补偿54680.98平方米，产权置换75254.02平方米）。货币补偿及产权置换方案详见第三章<拆迁安置补偿方案>。其

6、中：北区1#地块（一期，已列入省住建厅2015年棚改计划，预计2015年12月安置房开工建设）：东至护城堤，西至东客运站，南至***路，北至***大道，区域占地面积265亩，其中18.878亩为净地（招拍挂取得），246.12亩为本次实际征收土地，该区域涉迁户数400户（其中货币补偿180户，产权置换220户），征收房屋建筑面积54140平方米（其中货币补偿24362.81平方米，产权置换29777.19平方米）。南区2#地块（二期，2016年完成征收工作，2016年底安置房开工建设）：东至***铺，西至**工路，南至***铁路，北至***105路，区域占地面积109亩，全部为本次实际征

7、收土地，该区域涉迁户数560户（其中货币补偿224户，产权置换336户），征收房屋建筑面积75795平方米（其中货币补偿30318.17平方米，产权置换45476.83平方米）。（2）安置地点根据《***社区棚户区改造项目一期房屋征收补偿方案》**征办[2014]6号和《***社区棚户区改造项目二期房屋征收补偿方案》**征办[2015]10号，该项目采用原地安置方式，安置地点位于北区1#地块（东至***，西至东客运站，南至***路，