中国房地产泡沫测度及其特殊性探讨

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1、中国房地产泡沫测度及其特殊性探讨学院名称：资源与环境科学专业名称：土地资源管理学生姓名：学生学号：指导教师：二○一四年四月中国房地产泡沫测度及其特殊性探讨摘要：本文通过对中国房地产泡沫成因分析及测度，数据上，单项指标泡沫度和综合指标泡沫度表明中国房地产泡沫处于警戒状态。中国严重泡沫中十年来的稳固发展同国际上其他国家房地产泡沫比较，认为中国房地产爬模具有数据上的危险性，但是对于中国发展中的实际来说，中国房地产泡沫具有一定的坚固性，本文归纳为其特殊性，主要包括收入分配严重分化，城镇化高速进行，文化的房地产偏好，政府

2、的过度干预，住房持有环节税收低。关键词：房地产泡沫；测度体系；泡沫指数；国际比较；特殊性0引言房地产行业是国家经济的重要支柱，其与建筑业、钢铁等其他行业密切的关联作用更是对经济整体有重要的拉动作用。但是由于土地供给的稀缺性、房地产的虚拟性、房地产市场的垄断性、信息的不对称、政府失职等众多原因使得房地产市场容易滋生泡沫。近年来我国房地产市场非常繁荣，从2003年，国内房地产泡沫的呼声日益高涨，从此踏上了一条备受非议的调控之路。针对一个巨大的发展中的社会主义国家，房地产发展有着与日本高度相似的发展轨迹，在泡沫破裂的

3、呼声中越走越远，必有其特殊性。“泡沫”是资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者，随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，导致金融危机。目前房地产泡沫的研究主要有三大方向：一是以对历史上的房地产泡沫事件和现象进行分析，探究其产生机制以及对宏观经济的影响；二是是通过数理模型来量化房地产泡沫问题，包括对泡沫形成微观机制的研究和对泡沫衡量与测度方法的研究；三是对房地产泡沫的风险应对和调控研究[1]。房地产泡沫的形成机制视国家环境而不同，但主要包括几点：

4、首先，土地供给的稀缺性是房地产泡沫产生的基础和必然条件，稀缺性使土地价格有了上涨的潜力；其次，房地产的虚拟资产性是泡沫产生的重要原因，房地产是消费品，也具有资产性质10，能刺激投资与投机需求的产生，价格容易受到人们非理性预期的影响；此外，金融工具的参入是房地产泡沫产生的必备条件，房地产行业是资本密集型行业，大多数房地产开发商与购买者都需要银行贷款的支持，在房价上涨情况下，银行容易做出错误的乐观估计，大量的银行贷款流入到房地产市场中，增加了银行信贷风险，同时宽松的金融市场条件产生了大量的金融衍生品，资金链的延长使

5、得房地产的价格背离了实际价格[2][3]。20世纪以来，受日本房地产泡沫破裂、东南亚金融危机和美国次贷危机的影响，国际上关于房地产泡沫及其测度的研究取得了很大进展。国际上关于房地产泡沫测度的研究主要包括房地产泡沫存在性的测度研究、测度方法研究、影响因素研究[4]。野口悠纪雄提出通过收益还原价格对房地产泡沫进行测度，AllenC.Goodman等对美国房地产市场的投机泡沫进行了测度研究[5]。近十年来，国家调控对房地产行业的层层加码，调整利率、限购、开征房产税等在金融、税收、政策等各方面对房地产施压，是否意味着中

6、国的房地产泡沫已经非常严重，中国的房地产业是否进入泡沫破灭期？本文对我国房地产泡沫进行了测度和国际比较，并探讨了我国房地产泡沫的特殊性，从我国国情出发研究了我国房地产泡沫状况。1中国房地产泡沫现状及测度1.1中国房地产泡沫现状及成因1998年之后，中国房地产市场非常繁荣，房价一路攀升。在2003左右，针对飞涨的房价，国内“房地产泡沫”的呼声日高，为避免走日本经济衰退的老路，政府走上了备受争议的调控之路。然而2004年后，尽管政府不断出台各项政策控制房价，中国的房价依然飞速上涨。2008年下半年，在世界金融危机的

7、影响下，中国的房价也有所回落，但仅持续到2009年7月左右，中国的商品房价格又急速上涨到普通百姓无法承受的程度。中国房地产市场的一路高歌猛进主要有四个方面的原因，见图1：财税制度、消费需求、社会问题和国民心理。在制度上，我国实行中央地方财税分离，造成了地方政府贫困，而土地出让制度正好弥补了这种贫困；我国住房交易和持有环节税收低，与国民的房地产偏好一起激励了国民买房的激情；我国的宽松的货币政策使得投资过热。在消费需求上，国民的居住需求还远远得不到满足，同时投资投机需求逐渐膨胀。在社会问题上，财富的集中化、快速的城

8、镇化，提供了一批又购买力的消费者。在国民心理上，主要是小投资这的非理性预期和国民房地产偏好[6][7]。10图1我国房地产泡沫成因解析1.2中国房地泡沫的测度1.2.1房地产泡沫测度指标体系的构建目前常用的房地产泡沫指标可以分为四类：生产类指标，反映房地产业投资生产情况；交易指标类，反映房地产市场情况；消费类，反映房地产的消费情况；金融类指标，反映房地产市场的金融环境[8][9]，具体