房地产行业山东省三四线楼市调研报告：山东三四线热度延续，热销城市能级再下沉

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1、若出现排版，错误，数据显示不全等情况，可加微信535600147，凭购买下载记录获取PDF版本目录一、城市介绍：泰安、烟台、威海三城经济发展水平较好，人口持续流入，收入水平提升4（一）泰安市：经济水平居于山东中游，紧靠省会济南，人口持续流入，未来发展空间较大5（二）烟台市：经济水平位于山东前列，GDP总量力压省会济南，上市公司高达39家6（三）威海市：山东半岛区域重点城市，经济水平位于山东中游，近5年人口流入规模较小7二、调研详情：需求旺盛、去化高企，市场进一步向龙头房企集中8（一）泰安市调研详情：

2、17年市场热度明显提升，房价、地价加速上行，龙头房企拿地集中度迅猛提升81、市场端：成交连续三年高增，目前呈无房可售状态，去化率处历史高位82、土地端：供需紧张推动地价持续走高，龙头房企拿地集中度迅猛提升83、客户结构：市区改善型客户为主流，县城拆迁户占比较高，未来仍具备加杠杆空间84、房价：18年房价加速上行，价格已传导至周边县城，未来或将接力上涨85、信贷端：贷款利率持续上行，放款周期明显延长，中小型房企销售回款压力更大96、棚改：房价上行致市区更偏向实物安置，棚改力度下沉推动县城成交向好9（二

3、）烟台市调研详情：供求紧张，去化高企，市场热度向周边区县蔓延，棚改影响向供给侧倾斜91、市场：市场持续维持较好状态，周边区县热度提升，推盘去化明显上行92、供需关系：成交逐年走高对应供给明显不足，去化周期降至5.5个月93、房价：18年房价加速上行，周边低房价区县涨价更为明显94、棚改：棚改影响向供给侧倾斜，开发商介入前期动迁致拿地集中度进一步提高105、集中度：龙头房企密集进入，棚改拿地+收并购推动拿地集中度明显提升106、客户结构：改善型和投资型需求并重，高全款比率预示未来仍有较大加杠杆空间10

4、7、信贷政策：贷款利率持续上行，放款周期有所延长，龙头房企回款情况相对较好10（三）威海市调研详情：市场热度历史最高，房价、地价跳增，五六县线城市市场集中度提升更快111、市场端：市场处于历史最火阶段，可售低位去化高企，下半年市场或将持续呈现稳中有升格局112、供需关系：旺盛需求推动去化周期大幅下降，土地市场热度点燃，18年土地价格跳增113、房价：18年房价加速上行，开发商提价意愿较强，政府房价监管相对较松114、集中度：政府主导下，五六县线城市集中度提升更快，同时拿地成本更为低廉125、客户构成

5、：改善型客户是主流，周边乡镇客户占比持续提升，高首付比率支撑加杠杆空间126、信贷政策：贷款利率持续上行，龙头房企销售回款优势明显12三、调研总结：需求旺盛、去化高企，三四线市场热度或将延续12四、投资建议：山东三四线热度延续，热销城市能级再下沉，维持“推荐”评级13五、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧13若出现排版，错误，数据显示不全等情况，可加微信535600147，凭购买下载记录获取PDF版本图表目录图表1、调研城市GDP总量比较4图表2、调研城市2016年人均GDP比

6、较4图表3、调研城市近5年人口流入4图表4、调研城市城镇居民人均可支配收入4若出现排版，错误，数据显示不全等情况，可加微信535600147，凭购买下载记录获取PDF版本一、城市介绍：泰安、烟台、威海三城经济发展水平较好，人口持续流入，收入水平提升继我们长三角地区、中部湖南、西部贵州房地产市场调研后，我们再次向山东出发，通过到访山东的三四线城市泰安、烟台、威海以及其下辖县区，全方位探究棚改货币化对市场的影响、最新市场情况以及下半年市场可能会发生的变化等，本次调研的城市经济发展水平在山东高低不等，从G

7、DP规模来看，烟台规模最大，2017年GDP高达7,339亿元，泰安、烟台规模分别仅3,585亿元、3,480亿元；从人均GDP来看，2016年威海、泰安、烟台分别为11.4万元、9.8万元、5.9万元，较山东平均水平分别+4.5万元、+2.9万元、-1.0万元；人口增长方面，泰安、烟台、威海近五年人口流入规模分别为11.6万、10.7万、2.8万；城镇居民人均可支配收入2016年威海、烟台、泰安分别为4.0万元、3.9万元、3.0万元，威海、烟台人口收入水平较高，而泰安由于其紧靠济南的区位优势，未

8、来增长潜力巨大。图表1、调研城市GDP总量比较图表2、调研城市2016年人均GDP比较若出现排版，错误，数据显示不全等情况，可加微信535600147，凭购买下载记录获取PDF版本8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000泰安烟台威海GDP127,3393,5853,48011.429.846.875.901086420泰安烟台威海山东人均GDP若出现排版，错误，数据显示不全等情况，可加微信535600147，凭购买下载记录