三四线城市购物中心调研

《三四线城市购物中心调研》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、三四线城市购物中心调研作者：张金光摘要：通过对三四线城市购物中心的调研，指出其存在问题和未来发展方向。关键词：三四线城市、购物中心、商业资源、运营管理一、定义（一）三四线城市定义所谓一线、二线、三线城市的概念起源于房地产市场。常规或主要的指标包括经济地位、城市规模（人口，面积等）、城市级别、影响力、辐射力、知名度等。中国地产市场分为四个层次一线市场：北京、上海、广州、深圳。二线市场：厦门、天津、杭州、重庆、武汉、南京、成都、大连、青岛、沈阳、长春、等直辖市或部分副省级兼省会城市，以及一些副省级计划单列市。三线市场：济南、福州、长沙、郑州

2、、西安、哈尔滨、温州、宁波、佛山、东莞等部分省会城市或沿海较发达城市。四线市场：昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲等经济强的县级城市和内陆一般地级市。例如盘锦市现在正处在规划阶段，目前是全市所有道路全部改扩建。消费水平还是比较高的，由于有辽河油田的支撑，城市得以迅速的发展，在20年里发展到现在的规模，已经很不错了，人均的GDP达到辽宁省的第二位，由于是新兴城市，所以城市的发展很快，淘汰的也快，市内的环境还是不错的。综上，个人认为盘锦应该介于三四线城市之间。（二）购物中心的定义中国的购物中心已经走过22年的发展历程，与欧美等

3、发达国家相比，中国的购物中心还处于发展阶段，但随着中国经济的发展、城镇化趋势的加快、人民生活水平的提高、消费者对生活方式的追求多元化，特别是三四线城市购物中心将进入黄金发展时期。购物中心到底属于房地产形态？还是零售业态？国内外均有不同说法，一直尚未有定论。我们先参考国内外的多种定义，然后就我们的实践给出普适性的定义。1、国际购物中心协会的定义 购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。 根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又

4、将购物中心细分为“摩尔”(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心。第5页(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作

5、为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。2、美国购物中心协会的定义 由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求与日常活动的商业场所。 3、日本购物中心协会的定义由一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。4、中国商务部的定义 老版的业态分类中，中国商务部将购物中心

6、作为一种业态。关于购物中心的准确定义均未有明确官方说法，最新的非官方定义如下：多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。（三）三四线城市客户群体及消费心态由于三四线城市发展得很快，那里的人想更多地了解他们不太熟悉的东西，他们不敢冒险选择新的品牌，所以他们不停地寻求别人的意见。从这一点来看，品牌的口碑在三四线城市更加重要。购物中心开发商需要明确不同级别的城市在消费升级方面

7、的差异。1、终端消费者：有钱人向上游城市分流三四线城市所依托的消费群体不同于大中城市，购物却有一致的社会行为特征。有一句话很贴切：穷人各有不同，但各地的富人都是一样的。这说明一个道理，本土商业项目必须盯住普通消费群，高端消费者由于其城市选择面、灵活性强而不是本土商业所能吸引的。如盘锦这样一个城市的富户，完全可以一年数次去沈阳、大连、北京购物，因此所谓的差异化、个性化消费在三四线城市是行不通的，在考虑客源的时候必须有这方面的认识。2、经营者受经营理念的限制非常严重一般都可以发现在三级市场，独立沿街门店是主要的经营场所，商铺的理念，还难以进

8、入他们法眼。现在的商业地产开发，分割商铺是主要的投资销售产品，却又不能为人所接受，对商业地产开发是一个较大的限制。3、需求差异导致业态不均衡发展在很多的三四线城市，居住人群反而更注重吃、喝、玩、穿着，所以一