略论不动产登记请求权制度的设立

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1、略论不动产登记请求权制度的设立　　魏灵　　提要：我国不动产物权变动遵循登记生效主义原则，当事人的申请登记行为是启动登记程序的前提。申请登记行为不仅须当事人意思合意，还须双方共同配合实施方能完成，任何一方基于其利益考量拒绝或怠于履行登记义务时，登记程序无法启动，也就不能达到完美物权的效果。为使社会经济秩序安全有序，有必要赋予登记权利人登记请求权以维护其利益。　　法律旨在创设一种正义的社会秩序。　　——〔美〕博登海默　　引言　　我国不动产物权变动遵循登记生效主义原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律

2、规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未经登记的不动产物权因存在风险称之为瑕疵物权，经登记生效的不动产物权因其受到法律承认和保护，称之为完美物权。登记生效是完美物权实现的前提，登记由当事人的申请行为和登记机关的登记行为结合而成，申请行为引发登记机关的登记行为，导致不动产物权变动成就，没有申请行为，登记机关的登记行为也就丧失存在的基础，因而，申请行为在登记程序中的重要性是不言而喻的。当事人的申请行为又同时必须具备两个要件，其一，当事人变动不动产所有权的合意;其二，当事人请求登记机关办理登记的合意。对

3、于变动不动产物权的合意，当事人在订立合同时就已经达成，而请求登记机关办理登记的合意不仅须双方当事人意思合意，还须共同配合实施申请登记行为方能完成，任何一方基于其利益考量拒绝或怠于履行登记义务时，登记行为无法启动，也就不能达到完美物权的效果。为使社会经济秩序的安全有序和维护当事人的利益，法律有必要赋予登记权利人一定的权利即登记请求权。　　所谓登记请求权，是指登记权利人对登记义务人所享有的请求其履行登记义务或协助履行登记义务的权利。登记请求权包括两方面的内容：一是享有请求权的一方可以请求对方为其办理登记手续;二

4、是负有办理登记义务的一方，有权利请求对方协助办理登记义务。　　一、法律功能：设立不动产登记请求权之价值分析　　(一)现实渴望　　处于市场经济发展初期的中国，经济生活处于转轨时期，市场体制不健全，信用体系缺失。特别是在房地产交易过程中，不规范的行为较为普遍。由于利益驱使，一方出于效益违约的动机，拒绝或怠于登记，物权因此便不会发生变动。此时，如果没有明确的规定，容易给恶意一方造成可乘之机，现实生活中“一房数卖”的现象比比皆是。虽然我国《物权法》规定了预告登记制度，意于保障预告登记权利人的利益，但当事人申请预告登

5、记须基于协议约定。在现实生活中，不动产交易市场如商品房预售，出卖人常常处于强势地位，买受人往往属于弱势群体，如果出卖人不同意与买受人订立预告登记条款，买受人该如何保护自己的权益?因而，为了避免效益违约和欺诈行为给交易秩序带来的紊乱，将办理登记作为合同的义务，使登记请求权成为合同请求权的内容，当对方当事人拒绝或怠于履行登记义务时，一方当事人可以及时寻求司法救济，请求负有登记义务的另一方当事人履行登记义务。　　(二)司法期待　　由于我国《物权法》以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，而法律没有明确规定

6、当事人享有不动产登记请求权。在实践中，不动产登记义务并未作为一种合同义务，登记请求权也未作为一种合同上的权利，从而造成了合同一方当事人尤其是买受人不能在因对方拒不办理登记手续而使自己利益受损的情况下行使登记请求权。当这类纠纷诉至法院，法院的裁判也往往只是依据合同判令出卖人交付房屋，对于出卖人拒绝或怠于履行登记义务的行为却因合同未约定或约定不明，无法对其产生约束力。有的虽判令出卖人应协助买受人办理登记手续，但在执行过程中却因判决条款过于原则，操作性不强而难以执行。如果赋予当事人登记请求权，不仅使法院的裁判有法

7、可依，也便于法院执行，确实保护当事人的利益。　　(三)效力需求　　登记作为不动产变动的公式方式，其效力对物权的变动产生直接影响。从各国物权法来看，不动产登记效力主要有三种模式：一是登记对抗要件主义，以法国和日本为代表。即不动产物权的变动，在当事人之间，不须进行登记即能发生法律效力，但只有登记后，才能产生对第三人的对抗效力。未经登记的，则不能对抗善意第三人;二是登记生效主义，以德国、瑞士为代表。即不动产的变动，必须进行登记，如果未进行登记，则不发生不动产物权变动的效果，登记有决定不动产物权的设立、移转、变更和

8、消灭能否生效的效力。三是托伦斯登记制度，主要是英美法国家的作法。即除了登记外，还有交付权利证书的要求，产权一经登记，具有不可推翻的效力，国家给予保障。不强制一切土地所有权、他项权利申请登记。但一经登记，其后发生的房地产确立变更或设立，非经登记，不生效力。从我国《物权法》规定来看，显然以登记生效主义为不动产变动的原则，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭都应当进行依法登记，登记后始能发生效力，未经依法登记的不发生法