不动产登记请求权制度探究

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1、不动产登记请求权制度探究【摘要】我国不动产物权变动遵循登记生效主义原则，当事人的申请登记行为是启动登记程序的前提。申请登记行为不仅须当事人意思合意，还须双方共同配合实施方能完成，任何一方基于其利益考量拒绝或怠于履行登记义务时，登记程序无法启动，也就不能达到完美物权的效果。为使社会经济秩序安全有序，有必要赋予登记权利人登记请求权以维护其利益。【关键词】不动产登记；请求权；分析物权变动的模式有意思主义和形式主义两种模式，但无论何种物权变动模式，不动产登记原则上是建立在不动产当事人申请的基础上的。在我国，不动产物权变动遵循登记牛效主义原则，登记牛效是完美物权实现的前提，登记是经当事人

2、申请后经登记机关审查合格后给予的书面肯定,申请行为引发登记机关的登记行为，导致不动产物权变动成就，没有申请行为，登记机关的登记行为也就丧失存在的基础，因而，申请行为在登记程序中的重要性是不言而喻的。为使社会经济秩序的安全有序和维护半申人的利益，法律冇必要赋予登记权利人一定的权利即登记请求权。[1]所谓不动产登记请求权，是指不动产堂记权利人对登记义务人享有的请求其履行或协助履行登记的权利。不动产登记请求权具有两个层次的内涵：权利人有权要求负有义务的一方履行登记义务；同时履行义务方可以请求权利人接受或协助莫履行登记的义务。一、不动产登记请求权的制度价值分析（一）贯彻意思自治主义登记

3、是不动产物权设定和转移的公示方法，登记不仅决定双方当事人间的权利变动关系，而且还防止第三人因物权变动的原因导致的财产损失，维护市场交易安全和社会经济秩序。世界各国大多都有较为完善的登记制度，部分法制健全的国家还制定了专门的不动产登记法。登记尽管最终是由代表国家机关的登记官员进行的，但是有关权利的登记，即使在采纳登记强制主义的国家，也是属于当事人意思自治的问题。［2］从我国《物权法》规定来看，以登记生效主义为不动产变动的原则，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭都必须经依法登记后才能发生法律效力，未经登记的不动产买卖不能发生法律上的效力（法律另有规定的除外）。因而，赋予权利人登记

4、请求权就是对半申人意思自治的贯彻。不动产登记请求权是基于当事人的自由意思，制定不动产登记请求权的相关法律制度冇助于防止公权力的过分干预。（-）保障交易安全维护市场秩序安全，一般是指人们保持其生命、财产、自由和平等等价值的状况的稳定化和持续化的一种属性。［3］随着社会经济的发展，人们的安全意识普遍提高，人们总是希望能够在牛命健康财产等方面得到冇力的保护，而且这种希冀会在他的整个一生中一直以特定形式伴随着他。但是在不动产买卖过程中，不规范的行为时常发生。山于出卖人不能及时办理登记手续，或出于利益驱使，一方为了取得更多的利益，拒绝或怠于登记，物权因此便不会发生变动，这使得恶意卖方仍然

5、可以以登记权利人的名义，将在其名下的不动产出售给他人，形成“一物二卖”等恶意交易行为。这不仅严重侵害了买受人的合法权益，而且妨害了经济秩序。因此,确立不动产登记请求权制度对维护交易安全，稳泄市场秩序极为重要。（三）实现司法领域的期待山于我国《物权法》以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，而法律没有明确规定当事人享有不动产登记请求权。在实践中，不动产登记义务并未作为一种合同义务，登记请求权也未能在合同中得到具体约定，造成合同一方当事人尤其是买受人请求权的落空。当这类纠纷诉至法院，法院的裁判也往往只是依据合同判令出卖人交付房屋对于出卖人拒绝或怠于履行登记义务的行为却因合同

6、为约定或约定不明，无法对其产生约束力。有的虽判令出卖人应协助买受人办理登记手续，但在执行过程中却因判决条款过于原则，操作性不强而难以执行。因此，赋予当事人登记请求权，不仅使法院的裁判冇法可依，也便于法院执行，确实保护当事人的利益。二、不动产登记请求权的设立依托（一）基于法律规定不动产物权登记的冃的在于使得不动产登记具有公示、公信力，是不动产物权变动的凭证，更是第三方善意第三人的信赖依据，维护市场交易安全。因次，不管是出卖人的主观因素，还是市场交易中的客观因素导致无法进行不动产登记时，亨有登记请求权的一方有权要求对方履行或者协助履行登记义务。登记请求权制度不但能够维护止常的交易秩

7、序，保护权利人的利益，而且对物权法中的公示公信原则具有积极的确立和实施作用，现代各国对之也重视有加。如瑞士、德国等国家就不动产物权登记请求权的相关问题进行了相应的法律规定，依靠法律保障登记请求权的正常行使。台湾学者李肇伟先生认为，若原物所冇人不办理申请设定或移转登记者，相对人即得诉请法院判令强制执行办理申请设定或移转之登记。[4]（―）基于合同约定不动产登记请求权作为民事主体的一项权利，它就符合民法的基本精神，即最大限度意思自由，最小的法律干预。故而登记请求权也可以通过双方当事人进行协商约定