苏州阳澄湖别墅项目产品建议书(新加坡豪斯)

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1、苏州阳澄湖别墅项目产品建议书新加坡豪斯（中国)机构北京筑工社房地产投资顾问有限公司二○○六年二月我们要做什么样的产品？中式别墅！什么样的中式别墅？让我们先来看看目前中式别墅在苏州的市场占有度目前苏州别墅市场上，各类风格别墅所占的比例：中式风格的别墅在苏州处于三分天下有其一的位置中式风格的别墅在苏州处于三分天下有其一的位置在苏州这样一个中国园林之乡中式别墅的供应不仅未达到饱和，甚至还处于相对不足的状态。这些占据苏州别墅市场总量三分之一的中式别墅它们是什么样的“中式”？纯中式纯中式别墅的诠释—Ø依靠对传统的山、石、植、

2、水、亭、桥及庭园和巷弄等景观的原版再现，营造出项目整体浓重的中式韵味；Ø为客户提供私家园林，虽然受户型面积所限，但这些私家园林也只是纯粹中式园林的微缩版，而并非变异；Ø建筑细节上注重纯正中式元素的原版再现；Ø户型在中式基础上稍做改良甚至不做改良。前提是最大程度上还原古中式，人性化居于次席。观点：纯中式别墅的设计，以中式元素原版再现为最主要的出发点。Ø其精华在于具有深厚的文化底蕴、能贴合客户内心回归的理念，是身份的彰显；Ø其不尽之处在于建筑格局和户型设置上与现代人的居住理念有不同程度的差异，是人去适应建筑，而并非建筑

3、适应人。纯中式别墅的代表项目天伦随园伪中式伪中式别墅的诠释—Ø社区公共部分的园林景观细节粗糙，步入社区后虽能迅速感知中式的存在，但却不耐寻味，日久则有嚼蜡之感；Ø私家院落的设计不以庭园、园林架构为基础；Ø建筑细节上以少量元素符号来贴附其所谓的中式风格；Ø户型设计上以贴合现代生活方式为基础，对古中式的传统结构改动较大，且改动随意性亦大。观点：伪中式别墅虽以少量中式元素点缀以贴合所谓的中式韵味，但终因受本身产品局限较大，导致最终成品格调较低，不伦不类。Ø其最大的优势在于只需使用少量中式元素，能较大幅度的降低产品造价，从

4、而在价格上保持较强的竞争力，并以此迎合对产品要求不高的附庸文雅的中低端客群。Ø其最大的弊端在于最终产品不伦不类，产品本身缺乏传承性，周期较短，较易被快速发展的市场所淘汰。伪中式别墅的代表项目：东山景园北京•无双纯中式和伪中式是中式风格下的两类产品，同时也是中式风格别墅产品的两个极端。两者的客群在经济能力上有着明显的分水岭，在社会所处层面上是不同的族群；两者的客群在生活观、居住观和消费观上，亦是相差甚远。这两种极端化的别墅产品，都有着各自抵御、降低市场风险的特殊之处：Ø体量不大天伦随园：建面2.5万平米，总计64套西

5、山恬园：建面1.5万平米，总计60套拙政东园：建面1.0万平米，总计30套东山景园：建面4.1万平米，总计129套区位及产品优势独具如：苏州庭园虽建面8万平米，总计250套，但项目位于市中心地带，坐拥土地稀缺，配套齐全等天然优势。其产品为联排，单套面积小，总价低，销售压力相对不大。再回顾我们项目的自身条件我们是位于市郊的、总建面近20万平米的大盘！传统区位优势不属于我们！大体量同时也意味着相对较高的风险！因此，决定了我们的产品不能走极端化。那么，什么类型的中式风格产品适合我们？什么样的产品才能让我们在将两个极端无限

6、拉近的同时，拥有更为广阔的客群层面？类中式类中式别墅的诠释—Ø以社区大环境与建筑本身的融合，凸显项目的中式底蕴，以营造氛围；Ø在建筑细节上精雕细作，合理的运用中式元素，从而体现产品的融合性，以体现美感；Ø在户型设计上，以合理的变通以及广泛的包容为主旨，使其适宜现代人居住和保持古中式的韵味，达到中庸的境界。观点：类中式既不是纯中式的替代，也不是伪中式的升级，而是二者精华和优势的提纯。类中式是中式文化与现代宜居观念的合理结合，在显著的中式环境中创造出居住舒适度较高的产品，且能保持一定的价格竞争优势。类中式是人－建筑－环

7、境的完美结合体。类中式的中式表现力集中于表面，注重建筑与社区公共部分园林景观的完美结合。单体建筑合理运用中式元素，从细节着手，在入户门、围墙、屋檐、墙檐，甚至销售卖场等处，均要充分体现出浓重的显著的中式韵味。类中式别墅的代表项目天津•唐郡北京•优山美地北京•观唐中式别墅的客群是特殊的，对于他们中的大部分人而言，他们的注重点很细琐：Ø中式产品概念的存在Ø社区浓郁的中式环境Ø适宜现代人居住的舒适度Ø可承受的价位类中式别墅作为纯中式和伪中式的提纯，在苏州是稀缺型的产品。它可以有效的涵盖纯中式和伪中式的客户群体，既可以满足

8、纯中式别墅客群对中式环境的苛求，又可以满足伪中式别墅客群对更高品味产品的渴求，同时还能吸引大量的中间客层—他们对中式风格情有独钟，但不屑于购买伪中式别墅，又无力购买纯中式别墅。客群层面的扩大，将在很大程度上降低本案的风险。因而，我们的项目走类中式风格的路线，是必须的！在类中式的建筑风格确立后，我们不禁要思考—我们的产品应该是什么档次的产品？豪宅型？高档型？普