莱州市政务中心项目可行性研究报告书.docx

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1、莱州市政务中心项目可行性研究报告目录第一章项目总论8一、项目背景8（一）项目名称8（二）项目投资单位8（三）报告编制依据9（四）项目背景介绍9二、项目概况10（一）项目拟建地点10（二）项目建设规模与目的11（三）项目主要建设条件12（四）项目投入总资金及效益情况12（五）项目主要经济指标12三、项目可行性与必要性13（一）项目的可行性13第一，莱州民营经济发达，房地产市场消费需求旺盛，市场前景非常看好13第二，在莱州城市建设迅猛发展的背景下，商业地产面临良好的发展机遇13第三，项目建设条件良好，商业配套功能齐全。13第四，技术和经济上可行。14（二）项目的必要性14第三

2、，项目建设是承建方依托自身实力进行市场拓展和资源整合的客观需要15（三）小结15四、问题与建议15（一）项目面临的问题15（二）项目建议15第二章市场分析17一、商业地产市场分析17（一）概述17（二）市场分析19第三章项目建设方案和运营模式49一、项目开发功能定位49（一）政务办公49（二）品牌推广49（三）休闲娱乐50（四）物业服务50二、项目建设规模和方案50（一）政务中心及配套写字楼50（二）商住公寓及酒店式公寓50（三）住宅项目51（四）商业项目51三、项目运营方案51（一）租售相结合的运营模式51（二）统一的物业管理服务52（三）立足整体的对外营销52第四章项

3、目选址53一、项目所在位置现状53二、项目建设条件53（一）交通条件53（二）基础设施条件53（三）投资服务条件54（四）防洪、防潮、排涝设施条件54（五）环境保护条件54（六）征地、拆迁、移民安置条件54（七）施工条件55第五章总图、运输与公用辅助工程56一、项目总图布置56二、项目场内外运输57三、项目公用辅助工程57（一）项目给排水工程57（二）项目供电工程57（三）项目通信设施57（四）项目维修设施57第六章项目节能措施58一、节能措施58（一）施工现场节能58（二）施工材料节能58（三）设备机具节能58二、能耗指标分析59第七章项目节水措施60一、节水措施60二

4、、水耗指标分析60第八章项目环境影响评价61一、项目环境条件61二、项目建设对环境的影响61三、环境保护措施61四、环境保护投资62五、环境影响评价62第九章项目劳动安全卫生与消防63一、劳动安全与卫生63（一）设计依据63（二）危害因素分析63（三）实施措施64二、消防64（一）设计依据64（二）消防措施64第十章项目组织机构与人力资源配置66一、项目组织机构66（一）组织机构66（二）人员构成66二、项目人力资源配置67（一）项目人员配置67（二）职工工资福利67（三）劳动生产率水平分析67（四）员工来源及招聘方案67（五）员工培训计划67第十一章项目实施进度68一、

5、项目建设工期68二、项目实施进度安排68第十二章项目投资估算70一、项目投资范围70二、项目投资估算依据70三、项目投资估算内容70（一）工程费用70（二）其他费用70（三）预备费用71（四）建设期利息71四、项目固定资产投资估算71五、项目流动资金估算72六、项目资金筹措72第十三章项目财务评价73一、财务评价基础数据与参数选取73（一）总投资及其来源73（二）计算期73（三）财务基准收益率设定73二、项目销售收入估算73三、项目成本费用估算74（一）水、电成本74（二）工资及福利费用74（三）销售费用74（四）管理费用74（五）总成本74五、项目财务评价报表77（一）

6、项目财务现金流量表77（二）项目损益和利润分配表80（三）项目资金来源与运用表82（四）项目投资计划与资金筹措表84五、项目财务评价指标86（一）项目盈利能力分析86（二）项目偿债能力分析86第十四章项目社会评价87一、项目对社会的影响分析87（一）方便、简化莱州当地人民办事程序，提高政府办事效率87（二）增加了地方和国家税收87（三）提升区域商业能级87（四）促进地区经济发展87二、项目与所在地互适性分析88（一）项目利益群体对项目的态度及参与程度88（二）项目各级组织对项目的态度及支持程度88（三）地区文化状况对项目的适应程度88三、项目社会风险分析88四、项目社会评

7、价结论88第十五章项目风险分析89一、项目主要风险因素识别89二、项目风险程度分析89（一）政策风险89（二）市场风险90（三）财务风险90（四）管理风险90三、项目风险防范和降低风险对策91（一）应对政策风险的对策91（二）应对市场风险的对策91（三）应对财务风险的对策91（四）应对管理风险的对策92第十六章项目可行性研究结论与建议93一、项目推荐方案的总体描述93二、项目推荐方案的优缺点描述93（一）优点93（二）存在问题93三、结论与建议93图表目录图表1项目建设地点示意图13图表2项目组织机构图68图表3项目实施进度安