山东省莱州市政务中心项目可行性研究报告

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1、第一章项目总论一、项目背景（一）项目名称山东省莱州市政务中心项目（二）项目投资单位本项目投资单位为山东省南方国际实业集团。山东省南方国际实业集团成立于2004年，是一家注册资本壹亿元，总资产达22亿元的大型商业集团，是以投资经营、开发商业地产、专业市场、现代物流、生产、加工、贸易、旅游酒店等为一体的多元化集团性企业。经过几年的发展成长，南方集团秉承“诚信做人、认真做事、张弛有度、开拓进取”的企业精神，以“诚信、勇气、创新、和谐”为己任，形成了以投资兴办实业和商业地产项目工程为支柱，以酒店旅游、加工贸易为

2、辅助的“2+2”战略格局。同时涉足实业、商业等多项领域，旨在打造引领行业发展的龙头标杆。在快速发展的今天，山东南方国际实业集团广开渠道，敞开大门吸纳一流的人才共谋大业，共同打造一流的企业品牌。经过近10年的经验积累和沉淀，已形成一家系统化、规模化的实业集团。公司总部位于山东省济南市的广东大厦，是公司投资1.2亿元开发的集家居、建材、餐椅于一体的多功能综合大厦，总建筑面积10万平方米，北依风景秀丽的济南小清河，东临顺河高架，是济南北部的一颗璀璨明珠。集团旗下的山东省粤商置业有限公司是与政府合作成立的合资公

3、司，是一家专注于从事住宅地产、商业地产、产业园区的投资、开发、经营、管理公司，项目遍布深圳、济南、烟台、威海、枣庄等多个城市，目前开发建设用地储备面积5000余亩，已经成为山东房地产界品牌认知度与美誉度较高的企业之一。（三）报告编制依据1、法律法规及发展规划u《土地储备管理办法》u《中华人民共和国土地管理法》u《中华人民共和国土地管理法实施条例》u《中华人民共和国城市房地产管理法》u《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办〔2010〕4号文)u《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控

4、工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)u《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（四）项目背景介绍1、项目提出的理由（1）莱州房地产市场面临发展机遇随着莱州城镇化进程的加速，中央房地产去库存政策的实施，中国的房地产形势又迎来了一波新的发展。莱州作为全国百强县，民营经济发达，老百姓消费能力较强；莱州又是著名的千年古县，滨海风格秀丽，吸引全国的人民到此休闲度假，房地产正处在增长期，需求旺盛，城乡市场需求潜力巨大，房地产业迎来全面发展良好契机。（2）商业地产面临良好发展机遇莱州作为旅游城市，政府

5、对商业地产、旅游地产、文化地产积极支持的；同时莱州商业设施继续更新换代，商业出现空白市场机遇。随着城市化深度推进改造，商业升级转型势在必行，商业地产迎来发展的良好机遇。2、项目提出的过程本项目是集住宅、政务中心、高端写字楼、酒店式公寓、商住公寓、商业为一体的高端城市综合体项目。项目投资单位山东南方国际实业集团经验丰富、实力雄厚。基于莱州市政府建设政务中心及山东南方国际实业集团业务拓展的需求，结合项目建设地周边商业环境，公司拟投资13.55亿元人民币，打造集高层商务办公大政务中心（1栋，六层）、写字楼（2

6、栋，均为15层）、酒店式公寓（1栋，裙楼5层，主体24层）、商住公寓（1栋，24层）、商业（购物中心+商业街）、住宅（花园洋房、9层、11层、17层、18层为一体的高端城市综合体，并完善停车场、绿化带等配套设施，项目规划起点高，市场契合度好，具有良好的发展前景。二、项目概况（一）项目拟建地点项目拟建地位于莱州北苑路和云峰北路交叉路口东北角，区位优势十分明显，周边公路及城市公共交通系统功能齐全，交通十分便利。图表1项目建设地点示意图（二）项目建设规模与目的本项目是集政务中心、写字楼、酒店式公寓、商住公寓、

7、住宅、商业为一体的高端城市综合体项目。项目总投资为13.55亿元。项目占地约266亩，估算建筑总面积为439895m2，其中住宅总面积为129895m2，政务中心和写字楼项目为100000m2，酒店式公寓和商住公寓为100000m2,，商业项目为110000m2,。项目具有多重功能，可满足不同的需求：一，用于人民群众办理各种政府手续和政府办公（政务中心）；二，写字楼用于企业集团地区总部办公和高新技术中小企业孵化以及为其他企业提供商务办公场所，并获取稳定的现金流；三，酒店式公寓和五星级酒店为外地游客、当地

8、中高层企业精英提供良好的住宿场；商住公寓为当地年轻客户提供小而精致的创业、居住场所；四，住宅为当地客户和外地客户提供良好的居住场所；商业为周边客户提供良好的购物、休闲、娱乐场所。（三）项目主要建设条件本项目拟建地位于莱州北苑路和云峰北路交叉路口东北角，当地空气清新，环境优美，民风淳朴，治安良好；基础设施方面，通过多年的建设，当地市政基础设施不断完善，交通通讯四通八达；商业及生活配套方面，周边商业配套在逐渐完善。因此，本项目主要建设条件完备齐