2011年11月城投上海市场监测报告月报

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1、城投·新江湾城C4地块市场监测月报(2011年11月)上海事业部2011/12/15谨呈：上海城投置地（集团）有限公司本期导读宏观市场细分市场板块市场11月，上海共计推出8幅含住宅属性用地（含6块动迁配套属性用地），其中纯住宅用地2幅；岁末本应是土地出让的高峰，今年市场却显得格外冷清，11月土地出让更是陷入低谷，已终止地块更是达到了12宗，业内人士分析，土地市场遇冷，一是新房销售受阻，库存大涨，已经出让的土地频频延迟开工；二是政策预期依然收紧，开发商资金压力大；继10月26日，中国铝业、中国商飞、中国建材等9家央企世博拿地后，仅时隔半个月，世博B片区又推一幅

2、办公用地“B02A-02号”地块，出让面积为3524.7平方米，对比10月出让的一批，此次推出的地块出让面积仅大于世博会地区B片区B02B-06地块，为已公布的11幅世博用地中第二小地块，但其起拍楼板价则是目前推出的11幅世博用地中的最高一块；本月，上海星河湾项目成交12套，成交面积3694平米，成交均价47033元/平米，成交均价环比上升10%；项目本月成交均价并未受1号楼部分房源促销优惠的影响而大滑下滑，相反，项目本月均价逆市上扬，如此优异的成绩无疑是市场的奇迹；除1号楼部分房源成交单价在3.5-3.8万元区间内，其余成交房源单价均达到5万元之上，可见，

3、对于豪宅来说，购买力并不是完全靠小幅降价而入场，只要是有价值的产品是经受得住政策考验的；绿地徐汇江景高端城市综合体项目海珀旭晖于11月5日正式推出298-300平米3+1房，均价80000元/平米，总价2000万每套，目前购房8折优惠，另有70-90平米酒店式公寓，首付198万元起；板块内的中建大公馆本月开盘，月度成交以12.2万/平米的均价，签约4套独栋别墅，总金额逾2.08亿元，强势登陆本月别墅成交金额第一位。据统计，自新江湾板块开发以来地价不断创新高，与05年地价相比，09年地价涨幅高达379%，如今中建大公馆的成交标志着新江湾板块区域价值再度触摸天花

4、板，区域房价将随之水涨船高；本该在四季度开盘的银亿领墅、江湾萃·璟墅和中建大公馆三个以别墅产品为主卖点的楼盘在政策调控与市场的影响下，银亿领墅将开盘推到了明年，江湾萃·璟墅虽做好了3套样板段，但开盘时间仍是未知数，中建大公馆成了唯一今年开盘的别墅社区；目录PART1PART2PART3宏观市场住宅细分市场住宅板块市场P04P17P32PART4典型住宅项目案例P47PART1章节标题微软雅黑28号，数字32号1.1市场资讯1.2市场扫描1.3土地市场PART1宏观市场中国房产税能不能取代限购令调控已经开始触及地方政府在房地产市场中的利益，土地出让金的大幅度减

5、少，对于一些严重依赖房地产市场维持财政运转的地方政府来说，已经构成一个巨大的考验。一个可取的办法似乎是全面推出房产税。已有市场研究人士认为，明年将可能有更多的一二线城市开征房产税。易居认为：无论是重庆还是上海的房产税试点，都只是针对部分拥有过多住房或豪宅业主开征，但这种选择性的税收相比于目前土地财政收入，还只是一个小数目。因此，地方政府对扩大房产税征收覆盖范围，已经产生了强烈的冲动。那样一来，民众将不得不为他们的住房消费背负起沉重的税赋负担。如此看来，以房产税来取代限购令，能不能保证目前的调控成果还难有定论。二三线城市楼市成交速冻全国性深度调整来临刚刚过去的

6、一周，在中国指数研究院(微博)监测的35个重点城市中，近8成城市的楼市成交量同比下跌。其中，二、三线城市领跌；京沪深等一线城市延续颓势，成交量依然低位徘徊。也正是在上周，中央政治局会议对明年经济工作作出部署，要求继续从严调控楼市。易居认为：如果说之前还有观望，那么在中央政府一再表态从严调控之下，11月份全国楼市，特别是二、三线城市的成交量已出现了断崖式的下跌，中央政府对坚持楼市调控的态度已经非常明确。更值得关注的是，楼市调整无疑会对地方政府形成压力。这意味着地方政府必须转变观念，不能再一味追求经济增速，而要适时做到调整。1.1市场资讯——行业动态信息1.1市

7、场资讯——金融动态信息预测11月CPI将跌破5%市场对存准率下调预期升温继今年10月CPI出现较大幅度回落，跌破6%之后，市场预期11月CPI或将再次出现大幅回落，涨幅将降至5%以下，均值为4.4%左右。在通胀压力迅速回落之际，市场对于央行适度下调存款准备金率的预期不断升温。11月份CPI同比涨幅将从上月的5.5%下降到4.3%左右。近期无论是食品价格还是生产资料价格，无论是商务部数据还是农业部数据，价格指数都在持续下降，据此预测11月CPI涨幅为4.4%，其中食品价格同比涨幅为9.2%左右。11月CPI涨幅将降至4.5%。上海71亿地方债首发：近1/3资金

8、投向保障房11月15日，上海市政府举行地方债招标，虽