物业工程管理工作手册

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1、国际研发园文件编号：JSHGENG-GZ(SC)-2012-A版版本：_______________________受控状态：_______________________审批人：_______________________67国际研发园目录：1、物业工程部的组织架构图2、物业工程部的职责2.1工程部质量、环境、职业健康安全目标、指标2.2部门主要职责2.3工程部班组职责2.4工程部各岗位职责3、物业工程部的管理制度3.1客户报修及投诉处理管理制度3.2入户维修服务规范3.3设备日常报修制度3.4月报告、年报告制度3.5能源管理制度3.6设备技术档案管理制度3

2、.7新增、改装及报废设备管理制度3.8工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度3.9工具管理制度3.10设备维修或工程施工对外承包招标制度34页3.11报告制度3.12安全运行管理制度3.13高空及外墙擦洗工作安全操作规定3.14有毒物品的处理规定3.15密闭地方的工作规定3.16发生意外时的处理规定3.17安全用电管理制度3.18防火及消防安全管理制度3.19值班及交接班制度3.20机房管理制度67国际研发园3.21机房安全防火管理规定3.22水泵房、水箱间管理规定3.23配电室管理规定3.24机房钥匙管理制度3.25机电设备房出入管理制度3.26设备故障

3、处理规定3.27运行事故分析3.28设备预防性维护保养制度3.29设备设施紧急维修管理制度3.30设备的更新及系统改造管理制度3.31工程部人员调配制度3.32设备修理计划的变更、检查与考核制度3.33影响正常营业时的施工及设备维修保养3.34公共部位巡检制度3.35二次装修管理制度54页3.36梯子的使用规范4、工程部重点工作流程图4.1承接查验流程图4.2客户入住流程图57页4.3维修工作单流程图4.4二次装修管理程序59、60页4.5设备、工具、维修器材的采购、保管和领用程序4.6工程部设备管理总运行程序4.7冷水机组操作规程a、开机前检查流程图b、开机流

4、程图c、关机流程图4.8锅炉安全操作规程a、启炉前检查程序67国际研发园b、启炉运行程序c、正常停炉及紧急停炉操作程序5、年度设备维修保养计划与定期维护作业书6、相关记录表格67国际研发园物业工程部的组织架构工程经理（1人）王德生工程副经理（1人）黄广伟工程库管（1人）郭会敏工程文员（1人）侯志新强电主管（1人）李海峰弱电主管（1人）杨帆空水主管（1人）汪忠平综修主管（1人）杨世彬强电技工（3人缺编一1）王佳伟张志辉配电室运行人员（分包商8人）曹高玉、张瑞东、常志鹏、李刚、尹文静、刘洪良、张超、曹守海空水技工（1人缺编1人）楼宇技工（2人）于雪峰、马文强中央空调

5、运行人员（分包商10人）刘宝、董武、锅东、吕路路、赵飞飞、胡琳涛、牛红飞、李波、秦泽峰、肖红领综合维修技（3人，缺编1人）马义、索长春人员编制：工程物业人员15人；分包商运行人员18人，共计33人67国际研发园2.物业工程部的职责2.1工程部质量、环境、职业健康安全目标、指标：工程部1、实现水气声渣达标排放2、挖掘电能潜力，降低电能消耗1、执行《环境空气质量标准》二级；《工业企业厂界噪声标准》一类区标准；《污水综合排放标准》三级排放限值2、单位面积电能消耗同比节约1%1、报修处理及时率100%，返修率不高于1%；2、设备完好率96%1、实现操作零违章2、人员零伤

6、害3、设备零事故2.1.1工程部目标指标及实施措施1、目标、指标：2、报修处理及时率100%，返修率不高于1%；3、实现水气声渣达标排放，执行《环境空气质量标准》二级；《工业企业厂界噪声标准》一类区标准；《污水综合排放标准》三级排放限值；4、挖掘电能潜力，降低电能消耗，单位面积电能消耗同比节约1%；5、实现操作零违章、人员零伤害、设备零事故；6、加强设备维护保养，合理使用设备，保持设备完好率96%。实现目标、指标的措施：1）工程部人员在日常工作中，积极配合、齐心协力，确保用户的服务需求在第一时间内得到更专业的解决方案，做到第一时间上门服务，确保客户满意，操作人员

7、提高专业技能，服务意识，、完满完成维修运行的工作，有效提升服务的及时性。客户的每项需求，都将在系统内备案，客服人员将按客户需求分级处理，对处理时间上有严格要求，有效保障客户报修的及时解决。规定完善的投诉跟踪系统，对受理的每项报修、投诉，都将由管理处进行回访；2）3）对水气声污染物采取污染控制措施，制定、实施空气质量控制、化学危险品物资管理办法、资源、能源、降耗控制规定、废水排放控制程序、固体废弃物管理规定、噪声控制规定，满足达标排放清洁服务的环保要求4）开展节能、节电知识宣传，强化节约用电意识,积极倡导节约用电，挖掘用电潜力67国际研发园，和对相关方施加影响、执

8、行、配合业主提出的改造耗